- 1주택 부모님의 6억 6,000만원 아파트를 자녀가 5억원에 사면 세금은 취득세 1,148만원뿐입니다(가상 사례).
- 저가양수로 증여세를 낸 경우 그 증여재산가액은 나중에 집을 팔 때 취득가액에 더해집니다.
- 용인 기흥구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 기흥 구갈동 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
기흥 구갈동 저가양수도의 쟁점과 판단 기준
기흥구 구갈동에는 수인분당선과 용인경전철 에버라인이 만나는 기흥역이 있고, 기흥구청 가까운 구갈2지구와 강남대학교 가까운 구갈3지구 같은 택지가 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 시가 | 거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 양도세 부당행위 | 시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 계약서, 시가 산정 자료 |
| 저가양수 증여 | 시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 대금 이체 내역 |
| 취득세 증여 간주 | 배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득 | 시가인정액, 취득세 신고서 |
| 대가 지급 | 사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서, 통장 |
계산 사례: 1주택 부모님의 6억 6,000만원 아파트
기흥 구갈동의 아파트 한 채(시가 6억 6,000만원)에 18년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 5억원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.
| 항목 | 자녀가 5억원에 매수 | 그냥 증여 |
|---|---|---|
| 파는 분 양도세 | 비과세 (시가 12억원 이하) | 없음 |
| 증여재산가액 | 0원 | 6억 6,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 1억 1,931만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 6,000만원 (1.74%) | 6억 6,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,148만원 | 2,640만원 |
| 가족 전체 세금 | 1,148만원 | 1억 4,571만원 |
| 자녀가 낼 대금 | 5억원 | 0원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 18년 전 2억 3,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.
부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 6억 6,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 24%라 증여세가 없고 취득세만 1,148만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 1억 1,931만원과 증여 취득세 2,640만원이 나옵니다.
다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.
이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.
1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 집은 조정대상지역 증여 12% 중과에서 빠집니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
기흥 구갈동 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 기흥구
- 규제지역
- 용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
- 부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
- 양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 기흥 구갈동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?
비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.
저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?
아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.
저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?
네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.
가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?
네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.