저가양수 증여세, 30%와 3억원 기준을 넘는지 보세요

저가양수 증여세, 기본 기준

요약에 적은 기준 말고도 함께 알아 둘 내용입니다.

• 증여세 시가는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 유사매매사례가액이 쓰이기 쉽습니다.
• 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
• 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
• 시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라는 점을 먼저 확인하세요.
• 10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.

쟁점과 판단 기준

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 시가 13억 9,000만원 아파트의 3억원 기준

광교 사례로 계산했습니다. 지역마다 규제와 금액을 달리한 사례는 아래 지역별 안내에 있습니다.

광교의 시가 13억 9,000만원 아파트를 부모님이 자녀에게 넘기려 합니다. 시가가 10억원을 넘으면 저가양수 기준이 시가의 30%(4억 1,700만원)가 아니라 3억원이라는 점이 핵심입니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 8년 전 7억 8,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 11억원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 10억 9,000만원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 8,626만원이 됩니다. 시가의 70%인 9억 7,000만원에 사면 차이 4억 2,000만원에서 3억원을 뺀 1억 2,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 679만원까지 붙습니다.

광교는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

신고 기한과 준비 서류

상담 전에 준비하시면 좋은 서류입니다.

• 매매계약서와 대금 이체 내역
• 시가 자료(실거래가, 감정평가서)
• 10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역
• 사는 분 가족관계증명서

지역별 저가양수 증여세 안내

84개 지역마다 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠, 숫자와 규제를 달리한 계산 사례를 정리했습니다. 지역 이름을 누르면 그 지역의 저가양수 증여세 세무사 안내로 이동합니다.

자주 묻는 질문