가족 간 저가양수도
싸게 넘기기 전에
세 가지 세금부터

증여세만 보면 시가의 30%(시가 10억원 초과면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 파는 분 양도세는 차이가 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 배우자·직계존비속 사이에서 30%·3억원 이상 낮으면 증여 취득으로 계산하므로 세 가지를 함께 보고 정해야 합니다.

배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 공시가격 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 넘기면 12%)를 매깁니다. 그보다 덜 낮아도 차이가 5% 이상이면 과세표준이 시가인정액입니다.

네. 배우자·직계존비속에게 판 재산은 증여로 추정됩니다. 사는 분이 신고된 소득, 대출, 가진 재산을 판 돈으로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.

네. 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚으면 됩니다. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.

1세대1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면, 시가로 다시 계산해도 양도세가 없습니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세됩니다.

네. 수원 영통·장안·팔달구와 용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지, 화성 동탄구와 용인 기흥구 아파트는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.

부모님의 비과세 여부, 전세보증금·대출 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 다릅니다. 같은 집으로 증여·부담부증여·저가 매매 세금을 모두 계산해 가족 전체 합계로 비교해 드립니다.

배우자는 10년 동안 6억원까지 증여세 없이 받을 수 있어 증여가 나은 경우가 많습니다. 다만 증여 취득세와, 증여받은 집을 10년 안에 팔 때의 이월과세를 함께 계산해야 합니다.

양도세는 파는 분이 주소지 세무서에(달 말일부터 2개월), 증여세는 사는 분이 주소지 세무서에(달 말일부터 3개월), 취득세는 사는 분이 부동산이 있는 시·군·구에(유상 60일, 증여 취득은 달 말일부터 3개월) 신고합니다.

대표세무사 상담은 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다. 신고 수수료는 재산 종류와 신고 범위에 따라 상담 때 먼저 안내해 드립니다.