부담부증여와 저가양수도 비교, 세 가지 방법을 나란히 계산하세요

부담부증여와 저가양수도 비교, 기본 기준

요약에 적은 기준 말고도 함께 알아 둘 내용입니다.

• 취득세는 채무 부분이 유상취득, 나머지가 증여 취득인데, 배우자·직계존비속 사이에서는 받는 분이 그 채무를 갚을 능력을 증명해야 유상으로 인정됩니다(대법원 2025.10.16. 선고 2024두67238).
• 저가 매매는 받는 쪽이 대금을 실제로 내야 하므로 자금 출처가 필요하고, 그 대신 증여세가 크게 줄 수 있습니다.
• 넘겨받은 보증금을 나중에 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
• 부담부증여에서 넘기는 채무는 등기 전후로 실제 채무자가 바뀌었는지(대출 승계, 임대차계약 승계) 서류로 남기세요.
• 세 가지 방법을 비교할 때는 양도세·증여세·취득세를 모두 더한 가족 전체 세금으로 보세요.

쟁점과 판단 기준

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 1주택 부모님 집을 넘기는 세 가지 방법

봉담 사례로 계산했습니다. 지역마다 규제와 금액을 달리한 사례는 아래 지역별 안내에 있습니다.

부모님이 오래 살다가 지금은 전세를 놓고 전셋집으로 옮긴 봉담의 아파트(시가 3억 9,000만원, 보증금 2억원)입니다. 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택으로 비과세 요건을 갖췄습니다. 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

시가 3억 9,000만원, 전세보증금 2억원, 부모님은 10년 전 1억 8,000만원에 취득. 부모님은 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(2억 9,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 3억 9,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 저가 매매가 가장 적습니다. 부모님이 1세대1주택이라 시가로 다시 계산해도 양도세가 비과세이고, 저가 매매에는 증여세도 없기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 9,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

봉담은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

신고 기한과 준비 서류

상담 전에 준비하시면 좋은 서류입니다.

• 등기사항증명서와 임대차계약서(보증금)
• 대출 잔액증명
• 부모님 취득 계약서와 세대 주택 보유 현황
• 자녀 소득·재산 자료

지역별 부담부증여 비교 안내

84개 지역마다 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠, 숫자와 규제를 달리한 계산 사례를 정리했습니다. 지역 이름을 누르면 그 지역의 부담부증여 비교 세무사 안내로 이동합니다.

자주 묻는 질문