부부 간 부동산 매매와 증여, 매매와 증여를 함께 비교하세요

부부 간 부동산 매매와 증여, 기본 기준

요약에 적은 기준 말고도 함께 알아 둘 내용입니다.

• 매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
• 지분 일부만 증여하거나 파는 경우도 같은 기준이고, 공동명의가 되면 나중에 양도차익이 두 사람에게 나뉩니다.
• 취득세는 증여면 시가인정액의 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%), 매매라도 30%·3억원 이상 싸면 증여 취득입니다.
• 배우자 증여는 6억원 공제 안이라도 취득세가 나오니 증여할 지분 크기를 먼저 정하세요.
• 증여 뒤 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세로 세금이 다시 커질 수 있습니다.

쟁점과 판단 기준

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 6억 9,000만원 아파트 지분 절반을 배우자에게

수원 팔달구 사례로 계산했습니다. 지역마다 규제와 금액을 달리한 사례는 아래 지역별 안내에 있습니다.

남편 명의의 수원 팔달구 아파트(시가 6억 9,000만원)를 부부 공동명의로 바꾸려고 지분 절반을 아내에게 증여하는 경우입니다. 증여세는 6억원 공제 안이라 없지만, 취득세는 부부가 가진 집 수에 따라 달라집니다.

시가 6억 9,000만원 아파트의 지분 2분의 1을 증여한다고 보았습니다. 취득세는 지분 가액(시가인정액 × 1/2)에 증여 세율을 적용했고, 전용 85㎡ 초과 기준입니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

이 집은 조정대상지역에 있어, 시가표준액(공시가격) 3억원 이상인 집을 1세대1주택자가 아닌 분이 증여하면 취득세가 12%로 중과됩니다. 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자가 배우자에게 주는 경우는 중과에서 빠져 합계 4%입니다.

수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 두 사람에게 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있지만, 증여 뒤 10년 안에 팔면 증여한 지분은 남편의 취득가액으로 계산합니다(이월과세, 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되면 적용하지 않음).

신고 기한과 준비 서류

상담 전에 준비하시면 좋은 서류입니다.

• 등기사항증명서와 처음 산 계약서
• 10년 안 배우자 사이 증여 내역
• 세대 주택 보유 현황
• 앞으로 팔 계획(시기)

지역별 부부 간 매매 안내

84개 지역마다 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠, 숫자와 규제를 달리한 계산 사례를 정리했습니다. 지역 이름을 누르면 그 지역의 부부 간 매매 세무사 안내로 이동합니다.

자주 묻는 질문