가족 간 부동산 매매 세금, 대금 흐름부터 남기세요

가족 간 부동산 매매 세금, 기본 기준

요약에 적은 기준 말고도 함께 알아 둘 내용입니다.

• 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 것도 대가에 들어가지만, 사는 분이 그 채무를 갚을 능력이 있어야 인정받기 쉽습니다.
• 부모님이 받은 대금을 자녀에게 다시 돌려주거나 생활비 명목으로 되돌려 주면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
• 자금조달계획서는 조정대상지역·투기과열지구 주택이면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 내고, 투기과열지구 주택은 증빙 서류까지 함께 냅니다.
• 계약금과 잔금은 사는 분 명의 계좌에서 파는 분 명의 계좌로 보내고, 현금으로 주고받지 마세요.
• 부모님께 빌린 돈으로 대금을 낸다면 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록을 남기세요.

쟁점과 판단 기준

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 5억 4,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때

동탄 사례로 계산했습니다. 지역마다 규제와 금액을 달리한 사례는 아래 지역별 안내에 있습니다.

자녀가 동탄에 있는 부모님 아파트를 시가 6억 3,000만원보다 낮은 5억 4,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.

이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 11년 전 3억 2,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.

입증하면 증여세 없이 취득세 958만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 6억 3,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 1,058만원과 증여 취득세 2,520만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 2,620만원입니다.

동탄은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

신고 기한과 준비 서류

상담 전에 준비하시면 좋은 서류입니다.

• 매매계약서 초안과 대금 지급 계획
• 사는 분의 최근 3년 소득금액증명과 예금 잔액
• 대출을 받을 계획이면 대출 상담 내용
• 전세를 낀 집이면 임대차계약서

지역별 가족 간 매매 안내

84개 지역마다 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠, 숫자와 규제를 달리한 계산 사례를 정리했습니다. 지역 이름을 누르면 그 지역의 가족 간 매매 세무사 안내로 이동합니다.

자주 묻는 질문