가족 간 매매 취득세 2026년 개정 기준 안내

핵심 요약

배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면 증여 취득으로 보고 시가인정액에 3.5%를 매깁니다(2026년 1월 1일부터).
조정대상지역 안 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 12%이고, 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 준 경우에는 3.5%입니다.
차이가 30%·3억원 기준에 못 미쳐도 시가인정액의 5% 이상이면 거래가가 아니라 시가인정액이 과세표준입니다(배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인은 3억원 이상 차이도 같은 기준).
시가인정액 11억 4,000만원 아파트를 8억 4,000만원에 사면 취득세가 4,560만원, 9억 7,000만원에 사면 3,990만원입니다(가상 사례).

가족 간 매매 취득세, 기본 기준

요약에 적은 기준 말고도 함께 알아 둘 내용입니다.

유상취득 주택 세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%이고, 다주택이면 8%·12% 중과가 있습니다.
배우자·직계존비속의 부동산 취득은 원래 증여로 보므로, 소득·대출·재산 처분대금으로 대가를 냈다는 것을 증명해야 유상취득이 됩니다.
취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고하고, 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
거래가를 정하기 전에 시가인정액이 얼마로 잡힐지(같은 단지 거래, 감정가) 먼저 확인하세요.
전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 없어 같은 세율이라도 합계가 조금 낮습니다.

쟁점과 판단 기준

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
증여 간주	배우자·직계존비속, 차이 3억원 이상 또는 30% 이상	시가인정액 자료
시가인정액 과세표준	특수관계인, 차이 5% 이상(증여 간주에 못 미칠 때)	매매사례·감정가
증여 중과	조정대상지역, 시가표준액 3억원 이상, 증여자 다주택	증여자 주택 보유 현황
유상 인정	대가를 소득·대출·처분대금으로 냈는지	소득금액증명, 대출약정서
다주택 중과	취득 후 주택 수와 지역	세대 주택 보유 현황

계산 사례: 시가인정액 11억 4,000만원 아파트의 거래가별 취득세

수지 사례로 계산했습니다. 지역마다 규제와 금액을 달리한 사례는 아래 지역별 안내에 있습니다.

부모님의 수지 아파트(시가인정액 11억 4,000만원)를 자녀가 살 때, 거래가에 따라 취득세가 어떻게 달라지는지 계산했습니다. 2026년 1월 1일부터 바뀐 기준을 반영했습니다.

항목	시가의 97%	시가의 85%	시가에서 3억원 낮춤
거래가	11억 1,000만원	9억 7,000만원	8억 4,000만원
시가인정액과 차이	2.6%	14.9%	26.3%
취득세 구분	유상취득	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
과세표준	11억 1,000만원	11억 4,000만원	11억 4,000만원
세율 (교육세·농특세 포함)	3.5%	3.5%	4%
취득세	3,885만원	3,990만원	4,560만원

시가인정액 11억 4,000만원, 사는 자녀는 무주택(취득 후 1주택), 전용 85㎡ 초과. 파는 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자로 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

시가의 97%면 차이가 5% 미만이라 거래가가 과세표준입니다. 85%면 유상취득 세율은 그대로지만 과세표준이 시가인정액 11억 4,000만원으로 올라갑니다. 3억원을 낮추면 차이가 딱 3억원이 되어, 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 합계 세율이 4%로 바뀌고 취득세가 4,560만원입니다. 이 가격은 차이가 기준금액과 같아 증여재산가액은 0원이지만, 1,000만원을 더 낮추면 그만큼 증여재산가액이 생깁니다(성년 자녀 공제 5,000만원 안이면 증여세는 0원).

이 집은 조정대상지역이라 공시가격 3억원 이상이면 1세대1주택자가 아닌 부모님이 넘긴 집의 증여 취득세가 12%(교육세·농특세 포함 13.4%)입니다. 1세대1주택 부모님이 넘긴 경우는 3.5%(합계 4%)입니다.

취득세는 공제가 없습니다

증여세는 5,000만원 같은 공제가 있지만 취득세는 공제 없이 과세표준 전체에 붙습니다. 증여세가 0원이어도 취득세는 계산해 두세요.

신고 기한과 준비 서류

세금	내는 사람	신고 기한	신고처
양도세	파는 분	양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 (예정신고, 부담부증여 채무 부분은 3개월)	파는 분 주소지 세무서
증여세	사는 분(받는 분)	증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 (신고세액공제 3%)	받는 분 주소지 세무서
취득세	사는 분	유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월	부동산이 있는 시·군·구
실거래가 신고	파는 분·사는 분	계약일부터 30일 (자금조달계획서: 규제지역은 금액 무관, 그 밖은 6억원 이상)	부동산이 있는 시·군·구

상담 전에 준비하시면 좋은 서류입니다.

매매계약서와 대금 이체 내역
같은 단지 실거래가 또는 감정평가서
사는 분 세대의 주택 보유 현황
전용면적과 공시가격이 나온 서류(건축물대장, 공시가격 열람)

지역별 가족 간 매매 취득세 안내

84개 지역마다 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠, 숫자와 규제를 달리한 계산 사례를 정리했습니다. 지역 이름을 누르면 그 지역의 가족 간 매매 취득세 세무사 안내로 이동합니다.

자주 묻는 질문

2026년부터 가족 간 매매 취득세가 어떻게 바뀌었나요?

배우자·직계존비속 사이에서 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)를 매깁니다.

30%보다 덜 싸게 사면 취득세는 거래가로 내나요?

배우자·직계존비속 사이에서 차이가 30% 미만이면서 3억원 미만이면 유상취득이지만, 차이가 시가인정액의 5% 이상이면 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액입니다. 차이가 5% 미만이면 거래가 기준입니다.

시가인정액은 무엇인가요?

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액·경매가액 등으로, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 쓰이기 쉽습니다.

조정대상지역 증여 12%는 언제 적용되나요?

조정대상지역 안에 있는 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여로 취득할 때입니다. 1세대1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 준 경우는 3.5%입니다.

가족 간 매매 취득세, 2026년부터 바뀐 기준을 확인하세요