가족 간 매매 증여추정과 자금출처 소명 안내

핵심 요약

배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 그 가액을 증여한 것으로 추정되고, 대가를 받은 것이 명백할 때만 예외입니다(상증법 44조).
대가 지급은 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈으로 냈다는 것이 입증될 때 인정됩니다.
특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
3억원을 부모님께 무이자로 빌리면 적정이자(연 4.6%)와의 1년 차이가 1,380만원입니다(가상 사례).

증여추정과 자금출처 소명, 기본 기준

요약에 적은 기준 말고도 함께 알아 둘 내용입니다.

부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.
대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.
대금을 내기 전에 자녀의 소득금액증명, 예금 잔액, 대출 한도로 낼 수 있는 금액표를 먼저 만들어 보세요.
부모님께 빌린 돈은 원금을 조금씩이라도 실제로 갚아 기록을 쌓으세요.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
추정 범위	배우자·직계존비속 양도, 3년 안 우회 양도	등기사항증명서
소득 입증	이미 신고한 소득으로 냈는지	소득금액증명, 원천징수영수증
차용 인정	차용증, 이자·원금 지급	이체 내역
자금조달계획서	규제지역은 금액 무관, 그 밖은 6억원 이상, 투기과열지구는 증빙 첨부	예금 잔액증명, 대출약정서
상환 능력	보증금·대출을 갚을 소득·재산	재직증명, 재산 내역

기흥 사례로 계산했습니다. 지역마다 규제와 금액을 달리한 사례는 아래 지역별 안내에 있습니다.

기흥 아파트(시가 8억 2,000만원)를 7억원에 사려는 자녀가 예금 1억 6,000만원, 대출 2억 4,000만원으로 모자란 3억원을 부모님께 빌리는 경우입니다.

이자 조건	1년 이자	적정이자(연 4.6%)와 차이	증여재산가액(1년)
무이자	0원	1,380만원	1,380만원
연 2%	600만원	780만원	없음 (1,000만원 미만)
연 4.6%	1,380만원	0원	없음 (1,000만원 미만)

빌린 돈 3억원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.

무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 3억원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,380만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.

이 거래 자체는 차이가 15%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 8억 2,000만원 기준 2,392만원입니다.

부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.

차용증보다 상환 기록이 중요합니다

차용증을 써도 이자를 안 내고 원금도 갚지 않으면 빌린 돈으로 보기 어렵습니다. 매달 같은 날 이자를, 해마다 원금 일부를 계좌로 보내세요.

세금	내는 사람	신고 기한	신고처
양도세	파는 분	양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 (예정신고, 부담부증여 채무 부분은 3개월)	파는 분 주소지 세무서
증여세	사는 분(받는 분)	증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 (신고세액공제 3%)	받는 분 주소지 세무서
취득세	사는 분	유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월	부동산이 있는 시·군·구
실거래가 신고	파는 분·사는 분	계약일부터 30일 (자금조달계획서: 규제지역은 금액 무관, 그 밖은 6억원 이상)	부동산이 있는 시·군·구

상담 전에 준비하시면 좋은 서류입니다.

84개 지역마다 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠, 숫자와 규제를 달리한 계산 사례를 정리했습니다. 지역 이름을 누르면 그 지역의 증여추정 자금출처 세무사 안내로 이동합니다.

증여추정은 어떻게 벗어나나요?

사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈이나 대출로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.

부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?

빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.

자금출처 조사는 언제 나오나요?

실거래가 신고와 자금조달계획서 내용, 소득·재산 신고 자료를 비교해 설명이 안 되는 부분이 있으면 해명 요청이나 조사가 나올 수 있습니다.

미리 증여받은 돈을 대금에 써도 되나요?

네. 증여세를 신고한 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다. 성년 자녀는 10년 동안 5,000만원(혼인·출산 때 1억원 추가)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.