- 보증금 3억 2,000만원을 넘겨받고 1억 7,000만원을 내면 거래가는 4억 9,000만원입니다(가상 사례).
- 대가 지급은 사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈, 대출금으로 냈다는 기록으로 입증합니다.
- 용인 기흥구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 기흥 서천동 가족 간 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
가족 간 매매 전문세무사가 따지는 쟁점
기흥구 서천동은 행정동 서농동이 농서동과 함께 맡는 동네로 서천지구 택지가 있고, 서쪽으로 화성 병점구 반월동과 맞닿아 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 증여 추정 | 배우자·직계존비속에게 양도한 재산 | 가족관계증명서 |
| 대가 지급 입증 | 신고된 소득, 상속·수증 재산, 재산 처분대금, 대출 | 통장 사본, 소득금액증명 |
| 대금 환류 | 잔금 뒤 같은 돈이 사는 분에게 돌아왔는지 | 전후 6개월 계좌 내역 |
| 보증금·대출 승계 | 사는 분의 상환 능력 | 임대차계약서, 대출약정서 |
| 실질 사용 | 매매 뒤 누가 살고 임대료를 누가 받는지 | 전입 기록, 임대차계약서 |
계산 사례: 전세 3억 2,000만원 낀 아파트를 자녀가 살 때
기흥 서천동의 전세 낀 아파트(시가 6억 5,000만원)를 자녀에게 넘기면서 보증금 3억 2,000만원을 자녀가 떠안고 차액 1억 7,000만원만 주고받기로 했습니다.
| 대가 구성 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금 승계 | 3억 2,000만원 |
| 현금(자녀 예금·대출) | 1억 7,000만원 |
| 합계(거래가) | 4억 9,000만원 |
| 시가 | 6억 5,000만원 |
| 항목 | 거래가 4억 9,000만원 |
|---|---|
| 거래가(대가) | 4억 9,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 6,000만원 (24.6%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 5,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 2억 742만원 |
| 증여재산가액 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 5,000만원 (1.66%) |
| 사는 분 취득세 | 1,081만원 |
| 가족 전체 세금 | 2억 1,823만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 2억 9,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다(조정대상지역 중과 포함).
넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 4억 9,000만원입니다. 시가와의 차이가 25%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
기흥 서천동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 매매 전에 허가를 받아야 합니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
보증금 승계는 대가로 인정되지만, 자녀가 나중에 보증금을 돌려줄 소득·재산이 없으면 실질은 부모님 부담으로 볼 수 있습니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
기흥 서천동 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 기흥구
- 규제지역
- 용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 보증금이 시가의 대부분이면 현금이 적게 들지만, 만기 때 돌려줄 돈이 그만큼 큽니다.
- 규제지역은 대출 규제가 있고, 아파트 토지거래허가구역은 세입자가 있으면 실거주 유예 요건까지 갖춰야 하니 먼저 확인하세요.
- 형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 기흥 서천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금은 어떻게 계산하나요?
자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어갑니다. 이 사례에서는 보증금 3억 2,000만원과 현금 1억 7,000만원을 합친 4억 9,000만원이 거래가입니다.
가족 간 매매 계약서는 어떻게 쓰나요?
일반 매매와 같이 매매대금, 계약금·중도금·잔금 날짜, 보증금 승계 여부를 적습니다. 대금은 계좌로 주고받고 실거래가 신고를 합니다.
자금조달계획서는 꼭 내야 하나요?
조정대상지역·투기과열지구 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 냅니다. 투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받은 주택은 증빙 서류도 함께 냅니다.
기흥 서천동 아파트를 가족에게 팔 때도 토지거래허가를 받나요?
네. 용인 기흥구 아파트는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 사는 분이 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.