동탄 부담부증여 비교 세금상담, 세 가지 방법을 나란히 계산하세요

동탄 부담부증여 비교 세금상담에서 많이 묻는 질문

동탄구는 동탄1~9동으로 이루어진 화성의 구로, 2007년 입주를 시작한 동탄1신도시와 2015년 첫 입주를 한 동탄2신도시가 모두 동탄구에 있습니다. 동탄역에는 SRT와 GTX-A가 섭니다.

자녀 소득이 없어도 되나요?

채무 부분 유상 인정과 자금 출처에서 불리합니다.

세 방법을 다 계산해 주나요?

네. 같은 집으로 세 가지 합계를 나란히 비교해 드립니다.

보증금도 넘기면 증여세가 줄어드나요?

넘긴 보증금만큼 증여재산이 줄고 그 부분은 양도세로 바뀝니다.

부모님 1주택이면요?

채무 부분 양도세가 비과세될 수 있어 유리합니다.

계산 사례: 1주택 부모님 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 오래 살다가 지금은 전세를 놓고 전셋집으로 옮긴 동탄의 아파트(시가 6억 5,000만원, 보증금 3억 6,000만원)입니다. 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택으로 비과세 요건을 갖췄습니다. 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 6억 5,000만원, 전세보증금 3억 6,000만원, 부모님은 15년 전 3억 2,000만원에 취득. 부모님은 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(4억 9,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 6억 5,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 저가 매매가 가장 적습니다. 부모님이 1세대1주택이라 시가로 다시 계산해도 양도세가 비과세이고, 저가 매매에는 증여세도 없기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 3,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

동탄은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.

준비 서류와 상담 순서

• 대출 잔액증명
• 부모님 취득 계약서와 세대 주택 보유 현황
• 자녀 소득·재산 자료
• 등기사항증명서와 임대차계약서(보증금)

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄 지역 확인 사항

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄1신도시, 동탄2신도시, 동탄 여울동, 동탄 반송동

• 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
• 화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문