동탄 석우동 저가양도 양도세 세무사, 거래가를 정하기 전에 기준선부터 보세요

저가양도 양도세 전에 챙길 것

동탄구 석우동은 동탄1신도시에 속한 동으로 행정동 동탄1동이 반송동 일부와 함께 맡고, 서쪽으로 병점구 반월동과 맞닿아 있습니다.

• 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.
• 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
• 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 반송동, 화성 반월동, 동탄 능동, 동탄1신도시

계산 사례: 시가 7억 5,000만원 아파트의 거래가별 기준

동탄 석우동 아파트의 시가가 7억 5,000만원이라고 할 때, 자녀에게 파는 가격을 시가의 몇 %로 정하느냐에 따라 세 가지 세금의 기준이 어떻게 바뀌는지 표로 정리했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 7억 5,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 7억 1,250만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 7억 1,250만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 5억 2,500만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

동탄 석우동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

기준선 확인 순서

1. 시가 후보 모으기: 거래일 전 6개월부터 같은 단지·비슷한 면적 거래를 모읍니다.
2. 감정평가 검토: 비교할 거래가 없거나 들쭉날쭉하면 감정평가로 시가를 정합니다.
3. 기준선 계산: 5% 선(7억 1,250만원)과 30%·3억원 선(5억 2,500만원)을 구합니다.
4. 대금 마련 확인: 정한 거래가를 사는 분이 실제로 낼 수 있는지 자금표를 만듭니다.
5. 계약·신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

저가양도 양도세에서 자주 놓치는 것

• 아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
• 거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.
• 거래가를 시가의 95%를 넘게 잡으면 거래가 그대로 양도세를 계산하므로, 파는 분 세금이 큰 경우 이 선을 함께 검토하세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 석우동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문