동탄 영천동 부담부증여 비교 세무사, 세 가지 방법을 나란히 계산하세요

동탄 영천동 부담부증여 비교 세무 포인트

동탄구 영천동은 동탄2신도시에 속한 동으로, 행정동 동탄5동이 중동과 함께 맡습니다.

• 부담부증여는 넘겨주는 채무만큼은 증여자가 판 것으로 보아 양도세를, 나머지는 받는 분이 증여세를 냅니다.
• 부모님이 1세대1주택 비과세 대상이면 채무 부분 양도세가 없어 부담부증여가 그냥 증여보다 유리한 경우가 많고, 자녀가 대금을 낼 수 있으면 저가 매매가 더 적을 수도 있습니다.
• 저가 매매는 받는 쪽이 대금을 실제로 내야 하므로 자금 출처가 필요하고, 그 대신 증여세가 크게 줄 수 있습니다.

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 청계동, 동탄 여울동, 동탄2신도시, 동탄 반송동

계산 사례: 대출 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님 명의 동탄 영천동 아파트(시가 7억 5,000만원)에 주택담보대출 2억 2,000만원이 남아 있습니다. 대출을 자녀가 넘겨받는 부담부증여와 다른 두 방법을 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 7억 5,000만원, 주택담보대출 2억 2,000만원, 부모님은 9년 전 3억 8,000만원에 취득. 부모님은 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 주택담보대출 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 13.4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(5억 6,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 7억 5,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 주택담보대출을 먼저 정리(대출 상환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 조정대상지역 다주택이라 부담부증여의 채무 부분 양도세는 중과됩니다. 저가 매매는 자녀가 현금 3억 4,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

대출을 넘겨받는 방법은 은행이 지금의 대출 한도·심사 기준으로 자녀 명의 승계를 받아 줘야 가능하니, 은행에서 승계 가능 여부부터 확인하세요. 동탄 영천동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다.

비교하고 정하는 순서

1. 채무 확인: 보증금·대출 잔액과 만기를 확인합니다.
2. 세 가지 계산: 증여·부담부증여·저가 매매의 세금 합계와 자녀가 낼 현금을 비교합니다.
3. 상환 능력: 자녀가 넘겨받을 채무를 갚을 소득·재산이 있는지 확인합니다.
4. 승계 절차: 대출은 은행 승인, 전세는 임대인 지위 승계를 정리합니다.
5. 신고: 증여세와 부모님 양도세(부담부증여 채무 부분)는 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

놓치기 쉬운 것

• 부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
• 부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
• 대출 승계는 은행 심사를 거쳐야 해, 승계가 안 되면 부담부증여 계획 자체가 바뀝니다.
• 세 가지 방법을 비교할 때는 양도세·증여세·취득세를 모두 더한 가족 전체 세금으로 보세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 영천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문