- 8억원 아파트 지분 절반을 배우자에게 증여하면 증여세는 0원, 취득세는 1,600만원입니다(가상 사례, 1세대1주택).
- 배우자 사이의 매매도 증여로 추정되므로 대가를 받은 사실이 명백해야 매매로 인정됩니다.
- 수원 팔달구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 인계동 부부 간 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수원 인계동 부부 간 매매의 쟁점과 판단 기준
수원시청이 있는 팔달구 인계동은 나혜석거리 주변으로 상가건물과 오피스텔이 밀집한 수원의 대표 업무·상업지역입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 배우자 공제 | 10년 합산 6억원 | 과거 증여 내역 |
| 증여 추정 | 배우자 매매도 대가 입증 필요 | 이체 내역, 소득 자료 |
| 이월과세 | 증여 후 10년 안 양도 | 증여계약서, 증여자 취득 자료 |
| 증여 취득세 | 3.5%(주택·상가·토지), 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택은 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12% | 증여자 주택 보유 현황 |
| 지분 이전 | 지분 가액 = 시가 × 지분율 | 시가 자료 |
계산 사례: 8억원 아파트 지분 절반을 배우자에게
남편 명의의 수원 인계동 아파트(시가 8억원)를 부부 공동명의로 바꾸려고 지분 절반을 아내에게 증여하는 경우입니다. 증여세는 6억원 공제 안이라 없지만, 취득세는 부부가 가진 집 수에 따라 달라집니다.
| 항목 | 이 집 한 채만 가진 경우 | 다른 집이 더 있는 경우 |
|---|---|---|
| 증여하는 지분 가액 | 4억원 | 4억원 |
| 배우자 증여세 (6억원 공제) | 0원 | 0원 |
| 취득세 세율 | 4% | 13.4% |
| 취득세 | 1,600만원 | 5,360만원 |
시가 8억원 아파트의 지분 2분의 1을 증여한다고 보았습니다. 취득세는 지분 가액(시가인정액 × 1/2)에 증여 세율을 적용했고, 전용 85㎡ 초과 기준입니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
이 집은 조정대상지역에 있어, 시가표준액(공시가격) 3억원 이상인 집을 1세대1주택자가 아닌 분이 증여하면 취득세가 12%로 중과됩니다. 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자가 배우자에게 주는 경우는 중과에서 빠져 합계 4%입니다.
수원 인계동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 두 사람에게 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있지만, 증여 뒤 10년 안에 팔면 증여한 지분은 남편의 취득가액으로 계산합니다(이월과세, 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되면 적용하지 않음).
6억원 공제로 증여세가 없어도 지분 가액에 증여 취득세가 붙습니다. 다주택 부부가 조정대상지역 집을 나누면 12%가 될 수 있어 먼저 계산해 보세요.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
수원 인계동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 팔달구
- 규제지역
- 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 1세대1주택 부부는 공동명의라도 종합부동산세에서 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
- 대출이 있는 집은 지분 증여 전에 은행 동의가 필요한지 확인하세요.
- 매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 인계동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 등기사항증명서, 공시가격 열람, 부부 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부부 공동명의로 바꾸면 취득세가 나오나요?
네. 증여한 지분 가액에 증여 취득세가 붙습니다. 이 사례에서는 1세대1주택이면 1,600만원, 다른 집이 더 있으면 5,360만원입니다.
부부 간 매매도 증여로 보나요?
네. 배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정됩니다. 받는 배우자가 자기 소득이나 재산으로 대금을 냈다는 것을 계좌로 보여 줘야 매매로 인정받을 수 있습니다.
6억원 공제는 언제 다시 쓸 수 있나요?
증여일 전 10년 안에 배우자에게 받은 증여를 합쳐 6억원입니다. 10년이 지나면 다시 6억원을 쓸 수 있습니다.
배우자에게 집을 넘길 때 매매와 증여 중 무엇이 낫나요?
6억원 공제 안이면 증여세가 없어 증여가 나은 경우가 많습니다. 다만 증여 취득세(3.5%, 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)와 10년 이월과세를 함께 비교해야 합니다.