수원 장안구 부부 간 매매 세무사 지분 절반 증여 취득세

핵심 요약

7억 4,000만원 아파트 지분 절반을 배우자에게 증여하면 증여세는 0원, 취득세는 1,480만원입니다(가상 사례, 1세대1주택).
매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 장안구 부부 간 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 장안구 부부 간 매매, 세무사가 먼저 보는 것

장안구는 수원 북쪽 구로 정자동·천천동·율전동·조원동·송죽동·파장동·연무동·영화동 등이 있습니다. 성균관대 자연과학캠퍼스와 수원 KT위즈파크, 만석공원이 장안구에 있습니다. 구 이름은 수원화성 북문인 장안문에서 따왔지만 장안문 자체는 팔달구에 있습니다.

지분 일부만 증여하거나 파는 경우도 같은 기준이고, 공동명의가 되면 나중에 양도차익이 두 사람에게 나뉩니다.
취득세는 증여면 시가인정액의 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%), 매매라도 30%·3억원 이상 싸면 증여 취득입니다.
배우자에게는 10년 동안 6억원까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다.

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 북수원, 수원 정자동, 수원 조원동, 수원 율전동

계산 사례: 7억 4,000만원 아파트 지분 절반을 배우자에게

남편 명의의 수원 장안구 아파트(시가 7억 4,000만원)를 부부 공동명의로 바꾸려고 지분 절반을 아내에게 증여하는 경우입니다. 증여세는 6억원 공제 안이라 없지만, 취득세는 부부가 가진 집 수에 따라 달라집니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	이 집 한 채만 가진 경우	다른 집이 더 있는 경우
증여하는 지분 가액	3억 7,000만원	3억 7,000만원
배우자 증여세 (6억원 공제)	0원	0원
취득세 세율	4%	13.4%
취득세	1,480만원	4,958만원

시가 7억 4,000만원 아파트의 지분 2분의 1을 증여한다고 보았습니다. 취득세는 지분 가액(시가인정액 × 1/2)에 증여 세율을 적용했고, 전용 85㎡ 초과 기준입니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

이 집은 조정대상지역에 있어, 시가표준액(공시가격) 3억원 이상인 집을 1세대1주택자가 아닌 분이 증여하면 취득세가 12%로 중과됩니다. 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자가 배우자에게 주는 경우는 중과에서 빠져 합계 4%입니다.

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 두 사람에게 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있지만, 증여 뒤 10년 안에 팔면 증여한 지분은 남편의 취득가액으로 계산합니다(이월과세, 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되면 적용하지 않음).

지분 증여는 취득세부터 계산하세요

6억원 공제로 증여세가 없어도 지분 가액에 증여 취득세가 붙습니다. 다주택 부부가 조정대상지역 집을 나누면 12%가 될 수 있어 먼저 계산해 보세요.

진행 순서

주택 수 확인: 부부 세대가 가진 주택·분양권·주거용 오피스텔을 셉니다.
지분 크기: 증여할 지분 가액이 6억원 공제 안인지(10년 합산) 확인합니다.
취득세 계산: 조정대상지역·공시가격 3억원 이상·다주택 여부로 세율을 정합니다.
증여계약서와 등기: 증여계약서를 쓰고 지분 이전 등기를 합니다.
신고: 증여세와 취득세를 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.

놓치기 쉬운 것

1세대1주택 부부는 공동명의라도 종합부동산세에서 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
대출이 있는 집은 지분 증여 전에 은행 동의가 필요한지 확인하세요.
배우자 증여는 6억원 공제 안이라도 취득세가 나오니 증여할 지분 크기를 먼저 정하세요.
증여 뒤 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세로 세금이 다시 커질 수 있습니다.

수원 장안구 부부 간 매매, 세무사가 하는 일

신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 장안구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 공시가격 열람, 부부 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부부 공동명의로 바꾸면 취득세가 나오나요?

네. 증여한 지분 가액에 증여 취득세가 붙습니다. 이 사례에서는 1세대1주택이면 1,480만원, 다른 집이 더 있으면 4,958만원입니다.

배우자에게 지분 절반을 증여하면요?

지분 가액이 6억원 이하면 증여세는 없고, 지분 가액에 증여 취득세가 나옵니다. 공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 둘로 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있습니다.

배우자에게 받은 집을 바로 팔면요?

2023년 이후 증여받은 집을 10년 안에 팔면 증여한 배우자의 취득가액으로 양도세를 계산합니다. 다만 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되는 경우는 이월과세를 적용하지 않습니다.

부부 간 매매도 증여로 보나요?

네. 배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정됩니다. 받는 배우자가 자기 소득이나 재산으로 대금을 냈다는 것을 계좌로 보여 줘야 매매로 인정받을 수 있습니다.

수원 장안구 부부 간 매매 세무사, 공동명의로 바꿀 때는 취득세부터 보세요