수원 조원동 부모 자녀 매매 세금상담 나중에 팔 때 취득가액

핵심 요약

증여재산가액 5,600만원을 취득가액에 더하면 양도세가 3,590만원 줄어듭니다(가상 사례).
성년 자녀는 부모님께 10년 동안 5,000만원(미성년 2,000만원)까지 증여세 없이 받을 수 있고, 혼인·출산 때는 1억원을 더 받을 수 있습니다.
수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 조원동 부모 자녀 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 조원동 부모 자녀 매매 세금상담에서 많이 묻는 질문

장안구 조원동은 수원 KT위즈파크 주변으로 1990년대 대단지 아파트가 모여 있는 북수원의 중심 생활권입니다.

부모님이 1주택이면 양도세는 없나요?: 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다.
자녀 돈이 부족하면 어떻게 하나요?: 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 나눠 쓰고 상환 계획을 세웁니다.
차용증만 쓰면 되나요?: 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 함께 있어야 합니다.

계산 사례: 4억 2,000만원에 산 집을 7억 3,000만원에 팔 때

자녀가 3년 전 수원 조원동의 부모님 집(당시 시가 6억 8,000만원)을 4억 2,000만원에 사면서, 기준을 넘은 5,600만원에 대해 증여세 58만원을 신고·납부했습니다. 이제 이 집을 7억 3,000만원에 팔려고 합니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	7억 3,000만원	7억 3,000만원
취득가액	4억 2,000만원 (대금만)	4억 7,600만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	3억 1,000만원	2억 5,400만원
장기보유특별공제	0원	0원
양도세 (지방소득세 포함)	1억 7,442만원	1억 3,852만원

자녀가 3년 전 시가 6억 8,000만원인 집을 4억 2,000만원에 사면서 증여재산가액 5,600만원에 증여세 58만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 3,590만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

수원 조원동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

상담 전에 준비할 서류

부모님 세대 주민등록초본(거주 기간 확인)
자녀 소득금액증명과 대출 가능 금액
차용 계획(금액·이자율·상환 기간)
부모님 집 등기사항증명서와 처음 산 계약서

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 조원동 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 송죽동, 수원 정자동, 수원 파장동, 북수원

수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

수원 조원동 부모 자녀 매매 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 조원동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

부모님 집을 자녀가 싸게 사면 부모님 양도세는요?

시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 양도세를 계산합니다. 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 양도세는 없습니다.

부모님께 돈을 빌려 집값을 내도 되나요?

네. 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으면 됩니다. 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.

수원 조원동 아파트를 가족에게 팔 때도 토지거래허가를 받나요?

네. 수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 사는 분이 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.

수원 조원동 부모 자녀 매매 세금상담, 나중에 팔 때 취득가액에 더할 금액을 챙기세요