수원 조원동 저가양수도 전문세무사 거래가 범위 정하기

핵심 요약

시가 6억 4,000만원이면 6억 800만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
수원 조원동 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수도 쟁점 정리

장안구 조원동은 수원 KT위즈파크 주변으로 1990년대 대단지 아파트가 모여 있는 북수원의 중심 생활권입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
시가	거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액	실거래가 조회, 감정평가서
양도세 부당행위	시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상	계약서, 시가 산정 자료
저가양수 증여	시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상	대금 이체 내역
취득세 증여 간주	배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득	시가인정액, 취득세 신고서
대가 지급	사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지	소득금액증명, 대출약정서, 통장

계산 사례: 시가 6억 4,000만원 아파트의 거래가별 기준

시가 6억 4,000만원인 수원 조원동 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
6억 2,000만원	3.1%	거래가	0원	유상(거래가)
6억 1,000만원	4.7%	거래가	0원	유상(거래가)
5억 4,000만원	15.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 5,800만원	28.4%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 4,800만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
3억 8,000만원	40.6%	시가	6,800만원	증여 취득(시가인정액)

시가 6억 4,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 6억 800만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 6억 800만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 4억 4,800만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 조원동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

시가는 하나로 정해 두세요

양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.

신고 뒤 소명과 경정청구

세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

수원 조원동 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 송죽동, 수원 정자동, 수원 파장동, 북수원

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 조원동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 6억 4,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 4억 4,800만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 4억 4,800만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?

증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.

저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?

아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.

수원 조원동 저가양수도 전문세무사, 30%와 5% 기준부터 확인하세요