수원 조원동 증여추정 자금출처 세무사, 부모님께 빌린 돈은 이자와 상환 기록이 핵심입니다

증여추정 자금출처 전에 챙길 것

장안구 조원동은 수원 KT위즈파크 주변으로 1990년대 대단지 아파트가 모여 있는 북수원의 중심 생활권입니다.

• 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
• 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
• 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.

지역

수원 장안구

규제지역

수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 송죽동, 수원 정자동, 수원 파장동, 북수원

계산 사례: 대금 중 2억 5,000만원을 부모님께 빌릴 때

수원 조원동 아파트(시가 7억 1,000만원)를 5억 7,000만원에 사려는 자녀가 예금 1억 3,000만원, 대출 1억 9,000만원으로 모자란 2억 5,000만원을 부모님께 빌리는 경우입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

빌린 돈 2억 5,000만원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.

무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 2억 5,000만원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,150만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.

이 거래 자체는 차이가 20%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 7억 1,000만원 기준 1,493만원입니다.

부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.

차용 준비 순서

1. 빌릴 금액 정하기: 자녀 예금과 대출로 낼 금액을 뺀 나머지만 빌립니다.
2. 차용증 쓰기: 금액·이자율·이자 지급일·원금 상환 일정을 적고 서명합니다.
3. 이자 이체: 매달 정한 날 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 이자를 보냅니다.
4. 원금 상환: 상여금이나 여윳돈이 생기면 원금을 일부 갚아 기록을 남깁니다.
5. 자금조달계획서: 차입금 항목에 부모님 차용을 적고 차용증을 증빙으로 냅니다.

증여추정 자금출처에서 자주 놓치는 것

• 차용 기간을 정하지 않으면 1년마다 새로 빌린 것으로 보아 이자 차이를 다시 계산합니다.
• 부모님이 받은 이자는 부모님의 이자소득(비영업대금 이익)이라 원칙적으로 신고 대상입니다.
• 부모님께 빌린 돈은 원금을 조금씩이라도 실제로 갚아 기록을 쌓으세요.
• 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 이체 내역이 맞아야 나중에 소명 요청이 와도 쉽게 끝납니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 조원동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문