- 증여 4년 뒤 팔면 양도세 1억 342만원, 11년 뒤 팔면 1,104만원입니다(가상 사례).
- 매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
- 수원 장안구는 조정대상지역이지만, 상가·토지는 주택에만 붙는 양도세·취득세 중과와 아파트 토지거래허가 대상이 아닙니다.
- 수원 천천동 부부 간 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수원 천천동 부부 간 매매의 쟁점과 판단 기준
장안구 천천동은 성균관대학교 자연과학캠퍼스가 있는 동네로, 1990년대 후반부터 2000년대 초에 입주한 아파트 단지가 모여 있고 율전동 쪽 대학가 상권과 이어집니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 배우자 공제 | 10년 합산 6억원 | 과거 증여 내역 |
| 증여 추정 | 배우자 매매도 대가 입증 필요 | 이체 내역, 소득 자료 |
| 이월과세 | 증여 후 10년 안 양도 | 증여계약서, 증여자 취득 자료 |
| 증여 취득세 | 3.5%(주택·상가·토지), 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택은 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12% | 증여자 주택 보유 현황 |
| 지분 이전 | 지분 가액 = 시가 × 지분율 | 시가 자료 |
계산 사례: 배우자에게 증여한 상가 건물을 팔 때
수원 천천동의 상가 건물을 배우자 증여로 넘긴 다음 언제 파느냐에 따라 양도세가 어떻게 바뀌는지 계산했습니다. 증여 당시 시가는 5억 6,000만원입니다.
| 항목 | 증여 4년 뒤 양도 (이월과세) | 증여 11년 뒤 양도 |
|---|---|---|
| 파는 가격 | 6억 7,000만원 | 6억 7,000만원 |
| 취득가액 | 2억 5,000만원 (남편이 산 가격) | 5억 8,240만원 (증여 때 시가 5억 6,000만원 + 증여 취득세) |
| 양도차익 | 4억 2,000만원 | 8,760만원 |
| 장기보유특별공제 | 1억 1,760만원 | 1,927만원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 1억 342만원 | 1,104만원 |
남편이 10년 전 2억 5,000만원에 산 상가 건물을 시가 5억 6,000만원일 때 아내에게 증여(배우자 공제 6억원 안이라 증여세 없음, 증여 취득세 2,240만원)했다고 보았습니다. 이월과세 때는 증여세 상당액만 필요경비로 넣을 수 있어 아내가 낸 증여 취득세는 넣지 않았고(10년 뒤 양도에는 취득가액에 포함), 보유기간은 남편이 산 날부터 셉니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
증여받고 10년이 안 돼 팔면 증여 때 시가가 아니라 남편이 처음 산 2억 5,000만원이 취득가액이 되어 양도세가 1억 342만원입니다. 10년이 지나 팔면 증여받을 때 시가 5억 6,000만원이 취득가액이라 1,104만원으로 줄어듭니다. 2022년까지 증여받은 자산은 이 기간이 5년이었고, 2023년 이후 증여분부터 10년입니다.
배우자 증여의 양도세 효과는 10년이 지나야 생깁니다. 그 전에 팔 계획이라면 증여 대신 다른 방법을 비교하는 것이 좋습니다.
신고 뒤 소명과 경정청구
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
수원 천천동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 장안구
- 규제지역
- 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다.
- 증여받은 재산을 판 대금이 증여한 배우자에게 돌아가면 실질과세 원칙에 따라 증여자가 판 것으로 볼 수 있어 조심해야 합니다.
- 배우자에게는 10년 동안 6억원까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다.
수원 천천동 부부 간 매매 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 천천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 증여계약서, 증여자 취득 계약서, 증여세·취득세 신고서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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배우자에게 증여받은 상가를 바로 팔면 어떻게 되나요?
2023년 이후 증여받았다면 10년 안에 팔 때 증여한 배우자의 취득가액과 보유기간으로 양도세를 계산합니다.
부부 간 매매도 증여로 보나요?
네. 배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정됩니다. 받는 배우자가 자기 소득이나 재산으로 대금을 냈다는 것을 계좌로 보여 줘야 매매로 인정받을 수 있습니다.
6억원 공제는 언제 다시 쓸 수 있나요?
증여일 전 10년 안에 배우자에게 받은 증여를 합쳐 6억원입니다. 10년이 지나면 다시 6억원을 쓸 수 있습니다.
수원 천천동 아파트를 가족에게 팔 때도 토지거래허가를 받나요?
네. 수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 사는 분이 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.