수원 천천동 저가양수 증여세 세금상담 30%와 5% 기준 계산

핵심 요약

시가 7억 2,000만원 아파트를 5억 4,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 6,000만원에 사면 가족 전체 세금이 8,078만원 늘어납니다(가상 사례).
특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 천천동 저가양수 증여세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수 증여세 상담 때 먼저 묻는 것

장안구 천천동은 성균관대학교 자연과학캠퍼스가 있는 동네로, 1990년대 후반부터 2000년대 초에 입주한 아파트 단지가 모여 있고 율전동 쪽 대학가 상권과 이어집니다.

예전에 받은 증여도 합치나요?: 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산합니다.
증여세는 언제 내나요?: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.
딱 30% 싸게 사면 증여세가 있나요?: 증여재산가액이 0원이라 증여세는 없지만 취득세는 증여 취득이 됩니다.
10억원 넘는 집은 기준이 다른가요?: 네. 3억원이 기준이라 15억원 집은 12억원 아래로 사면 증여재산가액이 생기고, 공제(성년 자녀 5,000만원)를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다.

계산 사례: 시가 7억 2,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

아버지가 수원 천천동에 8년 전 4억원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 7억 2,000만원입니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.

거래가를 시가의 75%인 5억 4,000만원으로 할 때와 64%인 4억 6,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 5억 4,000만원	거래가 4억 6,000만원
거래가(대가)	5억 4,000만원	4억 6,000만원
시가와의 차이	1억 8,000만원 (25%)	2억 6,000만원 (36.1%)
양도세 계산 기준	시가 7억 2,000만원	시가 7억 2,000만원
파는 분 양도세	1억 8,102만원	1억 8,102만원
증여재산가액	0원	4,400만원
사는 분 증여세	0원	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	7억 2,000만원 (2.18%)	7억 2,000만원 (13.4%)
사는 분 취득세	1,570만원	9,648만원
가족 전체 세금	1억 9,672만원	2억 7,750만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 8년 전 4억원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 7억 2,000만원으로 계산되어 똑같이 1억 8,102만원입니다. 차이가 25%인 5억 4,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 7억 2,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 4,400만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 8,078만원 더 많습니다.

수원 천천동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

양도세는 싸게 판다고 줄지 않습니다

가족에게 판 가격이 시가보다 5% 이상(또는 3억원 이상) 낮으면 시가로 다시 계산합니다. 거래가를 낮춰 줄일 수 있는 것은 사는 쪽이 낼 돈뿐입니다.

준비 서류와 상담 순서

사는 분 가족관계증명서
매매계약서와 대금 이체 내역
시가 자료(실거래가, 감정평가서)
10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 천천동 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 율전동, 수원 정자동, 북수원, 수원 장안구

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

수원 천천동 저가양수 증여세 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 천천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 7억 2,000만원 아파트를 자녀에게 5억 4,000만원에 팔면 증여세가 있나요?

차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

수원 천천동 저가양수 증여세 세금상담, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다