- 시가 7억 4,000만원 아파트를 6억 3,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 1억 5,500만원 늘어납니다(가상 사례).
- 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
- 수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 파장동 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수 증여세 쟁점 정리
장안구 북쪽 끝 파장동은 의왕시와 맞닿아 있고, 아파트 단지와 단독주택, 녹지가 함께 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 기준금액 | min(시가 × 30%, 3억원) | 시가 산정 자료 |
| 증여재산가액 | 시가 - 대가 - 기준금액 | 매매계약서 |
| 평가기간 | 거래일 전 6개월 ~ 후 3개월 | 실거래가, 감정평가서 |
| 합산 | 10년 안 같은 분 증여 합산 | 과거 증여세 신고서 |
| 추정과의 관계 | 대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정 | 대금 이체 내역 |
계산 사례: 6억 3,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
시가 7억 4,000만원인 수원 파장동의 부모님 아파트를 자녀가 6억 3,000만원에 사는 경우입니다. 자녀가 낼 대금의 출처를 먼저 나눠 보면 다음과 같습니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 6,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 2억 5,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 2억 2,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 6억 3,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 6억 3,000만원 | 6억 3,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 1,000만원 (14.9%) | 1억 1,000만원 (14.9%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 7억 4,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 7억 4,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 1억 4,259만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 7억 4,000만원 (2.32%) | 7억 4,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,719만원 | 2,960만원 |
| 가족 전체 세금 | 1,719만원 | 1억 7,219만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 14년 전 3억 7,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 1,719만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 7억 4,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 4,259만원과 증여 취득세 2,960만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 5,500만원입니다.
수원 파장동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
부모님이 받은 대금을 생활비나 용돈 명목으로 자녀에게 다시 보내면 실제로 대가를 낸 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 잔금 뒤 계좌 흐름까지 관리하세요.
신고 뒤 소명과 경정청구
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
수원 파장동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 장안구
- 규제지역
- 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
- 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
- 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
수원 파장동 저가양수 증여세 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 파장동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
증여세를 냈는데 취득세도 내나요?
네. 증여세와 취득세는 별개입니다. 2026년부터는 배우자·직계존비속에게서 30%·3억원 이상 싸게 사면 취득세도 증여 취득으로 계산합니다.
저가양수 증여세는 얼마인가요?
시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.
시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?
차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.