- 시가 8억 2,000만원 아파트를 6억 6,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 1억 7,475만원 늘어납니다(가상 사례).
- 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
- 수원 팔달구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 수원 팔달구 증여추정 자금출처 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수원 팔달구 증여추정 자금출처 세금상담에서 많이 묻는 질문
팔달구는 수원 한가운데 구로, 수원화성과 화성행궁이 있는 행궁동, 수원시청이 있는 인계동, 수원역 일대와 우만동·화서동·매교동 등이 있습니다.
- 자녀 연봉이 낮아도 되나요?
- 대출·보증금 승계·차용을 합쳐 낼 수 있지만 갚을 능력이 함께 검토됩니다.
- 차용증은 공증이 필요한가요?
- 필수는 아니지만 작성일을 확인할 수 있게 하고 이자 지급 기록을 남기세요.
- 자금조달계획서는 누가 보나요?
- 실거래가 신고와 함께 내고, 세무서에도 자료로 넘어갑니다.
- 예전에 받은 돈도 소명하나요?
- 증여세를 신고했으면 그 신고서가 자금 출처가 됩니다.
계산 사례: 6억 6,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
시가 8억 2,000만원인 수원 팔달구의 부모님 아파트를 자녀가 6억 6,000만원에 사는 경우입니다. 자녀가 낼 대금의 출처를 먼저 나눠 보면 다음과 같습니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 3,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 3억 3,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 2억원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 6억 6,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 6억 6,000만원 | 6억 6,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 6,000만원 (19.5%) | 1억 6,000만원 (19.5%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 8억 2,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 8억 2,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 1억 6,587만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 8억 2,000만원 (2.92%) | 8억 2,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 2,392만원 | 3,280만원 |
| 가족 전체 세금 | 2,392만원 | 1억 9,867만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 8년 전 4억 6,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 2,392만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 8억 2,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 6,587만원과 증여 취득세 3,280만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 7,475만원입니다.
수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
계약금·중도금·잔금을 계약서에 적은 날짜에 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보내세요. 현금으로 주고받은 대금은 입증이 거의 불가능합니다.
준비 서류와 상담 순서
- 대출약정서 또는 대출 가능 금액
- 부모님께 빌린다면 차용증 초안
- 과거 증여세 신고서
- 사는 분 소득금액증명(최근 3년)과 예금 잔액
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
수원 팔달구 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 팔달구
- 규제지역
- 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 수원 팔달구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 팔달구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?
빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
자금출처 조사는 언제 나오나요?
실거래가 신고와 자금조달계획서 내용, 소득·재산 신고 자료를 비교해 설명이 안 되는 부분이 있으면 해명 요청이나 조사가 나올 수 있습니다.
미리 증여받은 돈을 대금에 써도 되나요?
네. 증여세를 신고한 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다. 성년 자녀는 10년 동안 5,000만원(혼인·출산 때 1억원 추가)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.