화성 기배동 가족 간 매매 취득세 세금상담

핵심 요약

시가인정액 4억 5,000만원 아파트를 3억 1,500만원에 사면 취득세가 1,800만원, 3억 8,000만원에 사면 585만원입니다(가상 사례).
배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면 증여 취득으로 보고 시가인정액에 3.5%를 매깁니다(2026년 1월 1일부터).
화성 효행구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
화성 기배동 가족 간 매매 취득세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

가족 간 매매 취득세 상담 때 먼저 묻는 것

기배동은 법정동 기안동과 배양동을 맡는 효행구의 유일한 행정동으로, 효행구에 속하지만 세무서는 동화성세무서 관할입니다.

30% 싸게 사면 취득세는 얼마인가요?: 시가인정액에 증여 세율 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)입니다.
25% 싸게 사면요?: 유상 세율이지만 과세표준은 시가인정액입니다.
85㎡ 이하는 다른가요?: 농어촌특별세가 없어 합계 세율이 조금 낮습니다.
신고 기한은요?: 유상은 잔금일부터 60일, 증여는 달 말일부터 3개월입니다.

계산 사례: 시가인정액 4억 5,000만원 아파트의 거래가별 취득세

2026년부터 가족 간 저가 매매의 취득세 계산이 바뀌었습니다. 시가인정액 4억 5,000만원인 화성 기배동 아파트를 자녀가 세 가지 가격으로 사는 경우입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	시가의 98%	시가의 84%	시가의 70%
거래가	4억 4,000만원	3억 8,000만원	3억 1,500만원
시가인정액과 차이	2.2%	15.6%	30%
취득세 구분	유상취득	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
과세표준	4억 4,000만원	4억 5,000만원	4억 5,000만원
세율 (교육세·농특세 포함)	1.3%	1.3%	4%
취득세	572만원	585만원	1,800만원

시가인정액 4억 5,000만원, 사는 자녀는 무주택(취득 후 1주택), 전용 85㎡ 초과. 파는 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자로 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

시가의 98%면 차이가 5% 미만이라 거래가가 과세표준입니다. 84%면 유상취득 세율은 그대로지만 과세표준이 시가인정액 4억 5,000만원으로 올라갑니다. 70%면 차이가 딱 30%가 되어, 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 합계 세율이 4%로 바뀌고 취득세가 1,800만원입니다. 이 가격은 차이가 기준금액과 같아 증여재산가액은 0원이지만, 1,000만원을 더 낮추면 그만큼 증여재산가액이 생깁니다(성년 자녀 공제 5,000만원 안이면 증여세는 0원).

화성 기배동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

85㎡ 이하는 농특세가 없습니다

전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 없어 유상 1% 구간은 합계 1.1%, 증여 3.5%는 합계 3.8%입니다.

상담 전에 준비할 서류

같은 단지 실거래가 또는 감정평가서
사는 분 세대의 주택 보유 현황
전용면적과 공시가격이 나온 서류(건축물대장, 공시가격 열람)
매매계약서와 대금 이체 내역

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 기배동 지역 확인 사항

지역: 화성 효행구
규제지역: 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 봉담, 화성 화산동, 화성 진안동, 화성 효행구

화성 효행구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
화성 효행구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 기배동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 실거래가, 공시가격, 건축물대장(전용면적), 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 4억 5,000만원 아파트를 3억 1,500만원에 사면 취득세는 얼마인가요?

증여 취득으로 보아 시가인정액 4억 5,000만원에 4%를 적용해 1,800만원입니다(이 사례 기준).

시가인정액은 무엇인가요?

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액·경매가액 등으로, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 쓰이기 쉽습니다.

조정대상지역 증여 12%는 언제 적용되나요?

조정대상지역 안에 있는 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여로 취득할 때입니다. 1세대1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 준 경우는 3.5%입니다.

취득세 신고는 어디에 하나요?

부동산이 있는 시·군·구에 신고하고, 위택스로도 신고할 수 있습니다. 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안입니다.

화성 기배동 가족 간 매매 취득세 세금상담, 2026년부터 바뀐 기준을 확인하세요