화성 병점구 저가양수 증여세 세무사, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다

화성 병점구 저가양수 증여세, 세무사가 먼저 보는 것

병점구는 진안동·병점1동·병점2동·반월동·화산동 5개 행정동으로 이루어진 화성의 구로, 수도권 전철 1호선 병점역이 구의 한가운데에 있습니다. 진안동·반정동·반월동·기산동·병점동 일원에는 대규모 진안 공공주택지구가 추진되고 있습니다.

• 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
• 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
• 증여재산가액은 시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다.

지역

화성 병점구

규제지역

화성 병점구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 진안동, 화성 병점동, 화성 반월동, 화성 화산동

계산 사례: 시가 3억 8,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

화성 병점구에 있는 시가 3억 8,000만원의 아파트를 어머니가 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 어머니는 8년 전 이 아파트를 2억 1,000만원에 샀습니다. 어머니는 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 74%인 2억 8,000만원으로 할 때와 63%인 2억 4,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 8년 전 2억 1,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 어머니의 양도세는 거래가가 아니라 시가 3억 8,000만원으로 계산되어 똑같이 3,703만원입니다. 차이가 26%인 2억 8,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 3억 8,000만원입니다. 37% 싸게 사면 기준을 넘은 2,600만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 1,026만원 더 많습니다.

화성 병점구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

거래 전에 순서대로 할 일

1. 시가 확인: 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가나 감정평가로 시가를 먼저 정합니다.
2. 대금 계획: 사는 분의 소득·대출·보증금 승계로 낼 금액을 정리하고, 모자라면 차용 계획을 세웁니다.
3. 계약과 신고: 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 합니다(자금조달계획서는 규제지역이면 금액과 관계없이, 그 밖은 6억원 이상일 때).
4. 취득세: 잔금일부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고합니다(증여 취득이면 달 말일부터 3개월).
5. 양도세: 파는 분은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

저가양수 증여세에서 자주 놓치는 것

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.
• 증여세를 낸 저가양수 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더해지니 신고서를 보관하세요.

화성 병점구 저가양수 증여세, 세무사가 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 병점구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문