화성 병점동 저가양수 증여세 세금상담, 차액 전부가 증여는 아닙니다

화성 병점동 저가양수 증여세 상담 질문 정리

병점구 병점동은 행정동 병점1동·병점2동이 맡는 동네로, 진안 공공주택지구 사업 구역에 병점동 일부가 들어갑니다.

10억원 넘는 집은 기준이 다른가요?

네. 3억원이 기준이라 15억원 집은 12억원 아래로 사면 증여재산가액이 생기고, 공제(성년 자녀 5,000만원)를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다.

예전에 받은 증여도 합치나요?

같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산합니다.

증여세는 언제 내나요?

증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.

딱 30% 싸게 사면 증여세가 있나요?

증여재산가액이 0원이라 증여세는 없지만 취득세는 증여 취득이 됩니다.

계산 사례: 시가 4억 8,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

화성 병점동에 있는 시가 4억 8,000만원의 아파트를 아버지가 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 아버지는 16년 전 이 아파트를 2억 3,000만원에 샀습니다. 아버지는 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 75%인 3억 6,000만원으로 할 때와 65%인 3억 1,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 2억 3,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 4억 8,000만원으로 계산되어 똑같이 5,017만원입니다. 차이가 25%인 3억 6,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 4억 8,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 2,600만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 1,296만원 더 많습니다.

화성 병점동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

상담 전에 준비할 서류

• 10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역
• 사는 분 가족관계증명서
• 매매계약서와 대금 이체 내역
• 시가 자료(실거래가, 감정평가서)

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 병점동 지역 확인 사항

지역

화성 병점구

규제지역

화성 병점구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 진안동, 화성 반월동, 화성 화산동, 화성 병점구

• 화성 병점구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
• 화성 병점구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 병점동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문