화성 비봉면 저가양도 양도세 세금상담 30%와 5% 기준 계산

핵심 요약

시가 3억 4,000만원 토지를 2억 6,000만원에 사면 증여세는 없고, 2억 2,000만원에 사면 가족 전체 세금이 -204만원 늘어납니다(가상 사례).
특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.
화성 효행구는 규제지역이 아니고, 상가·토지는 주택 수와 관계없이 일반 기준으로 계산합니다.
화성 비봉면 저가양도 양도세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 비봉면 저가양도 양도세 상담 질문 정리

효행구 비봉면 구포리·삼화리에는 화성비봉 공공주택지구가 조성돼 2021년 10월부터 아파트 입주가 이어지고 있고, 서해안고속도로 비봉IC가 구포리에 있습니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?: 양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.
시가가 애매하면 어떻게 하나요?: 감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
비과세 집이면 신고가 필요 없나요?: 12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.
중과 완화는 확정됐나요?: 아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

계산 사례: 시가 3억 4,000만원 토지를 자녀에게 팔 때

어머니가 화성 비봉면에 11년 전 1억 6,000만원에 산 토지를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 감정평가액(주변 거래가 드문 토지라)으로 본 시가는 3억 4,000만원입니다.

거래가를 시가의 76%인 2억 6,000만원으로 할 때와 65%인 2억 2,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 2억 6,000만원	거래가 2억 2,000만원
거래가(대가)	2억 6,000만원	2억 2,000만원
시가와의 차이	8,000만원 (23.5%)	1억 2,000만원 (35.3%)
양도세 계산 기준	시가 3억 4,000만원	시가 3억 4,000만원
파는 분 양도세	3,611만원	3,611만원
증여재산가액	0원	1,800만원
사는 분 증여세	0원	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	3억 4,000만원 (4.6%)	3억 4,000만원 (4%)
사는 분 취득세	1,564만원	1,360만원
가족 전체 세금	5,175만원	4,971만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 11년 전 1억 6,000만원에 산 토지로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 어머니의 양도세는 거래가가 아니라 시가 3억 4,000만원으로 계산되어 똑같이 3,611만원입니다. 차이가 24%인 2억 6,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 3억 4,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 1,800만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 -204만원 더 많습니다.

30% 선은 증여세와 취득세의 갈림길입니다

배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.

준비 서류와 상담 순서

필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
같은 단지 최근 실거래가
처음 산 매매계약서와 취득세 영수증

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 비봉면 지역 확인 사항

지역: 화성 효행구
규제지역: 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 화성 매송면, 봉담, 화성 남양읍, 화성 효행구

화성 비봉면 저가양도 양도세 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 비봉면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 감정평가서(또는 공시지가), 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 3억 4,000만원 토지를 자녀에게 2억 6,000만원에 팔면 증여세가 있나요?

차이가 24%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.

다주택자가 자녀에게 팔면 중과되나요?

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과됩니다. 가족에게 판다고 달라지지 않고, 양도가액도 시가로 계산될 수 있습니다.

양도세 신고는 누가 어디에 하나요?

파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.

가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?

차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.

화성 비봉면 저가양도 양도세 세금상담, 양도가액이 시가로 바뀌는지 보세요