화성 서신면 부담부증여 비교 세금상담 넘기는 방법별 세금

핵심 요약

시가 2억 5,000만원 전세 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례).
저가 매매는 받는 쪽이 대금을 실제로 내야 하므로 자금 출처가 필요하고, 그 대신 증여세가 크게 줄 수 있습니다.
화성 만세구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
화성 서신면 부담부증여 비교 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 서신면 부담부증여 비교 상담 질문 정리

만세구 서신면은 궁평항·전곡항과 제부도가 있는 화성 서쪽 바닷가 면입니다.

자녀 소득이 없어도 되나요?: 채무 부분 유상 인정과 자금 출처에서 불리합니다.
세 방법을 다 계산해 주나요?: 네. 같은 집으로 세 가지 합계를 나란히 비교해 드립니다.
보증금도 넘기면 증여세가 줄어드나요?: 넘긴 보증금만큼 증여재산이 줄고 그 부분은 양도세로 바뀝니다.
부모님 1주택이면요?: 채무 부분 양도세가 비과세될 수 있어 유리합니다.

계산 사례: 전세 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 세를 준 화성 서신면 아파트(시가 2억 5,000만원)에 전세보증금 1억 1,000만원이 있습니다. 이 집을 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(1억 9,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	582만원	2,248만원	없음
자녀 증여세	873만원	0원	2,910만원
자녀 취득세	703만원	325만원	1,000만원
가족 전체 세금	2,158만원	2,573만원	3,910만원
자녀가 낼 현금	0원	8,000만원	0원
자녀가 떠안는 전세보증금	1억 1,000만원	1억 1,000만원	0원

시가 2억 5,000만원, 전세보증금 1억 1,000만원, 부모님은 15년 전 1억원에 취득. 부모님은 2주택(비조정대상지역, 기본세율)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(1억 9,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 2억 5,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 8,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

화성 서신면은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

세 가지 합계로 비교하세요

부담부증여는 양도세와 증여세가 함께 나오고, 저가 매매는 현금이 필요하며, 그냥 증여는 대금이 오가지 않는 대신 증여세가 큰 경우가 많습니다. 한 가지 세금만 보지 말고 가족 전체 합계와 자녀가 낼 현금을 함께 보세요.

준비 서류와 상담 순서

자녀 소득·재산 자료
등기사항증명서와 임대차계약서(보증금)
대출 잔액증명
부모님 취득 계약서와 세대 주택 보유 현황

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 서신면 지역 확인 사항

지역: 화성 만세구
규제지역: 화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 화성 송산면, 화성 우정읍, 화성 새솔동, 화성 만세구

화성 만세구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
화성 만세구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 서신면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요.

부담부증여의 양도세는 누가 내나요?

넘겨주는 채무만큼은 부모님이 판 것으로 보아 부모님이 양도세를 냅니다. 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 이 부분 양도세는 없을 수 있습니다.

부담부증여 취득세는 어떻게 계산하나요?

채무 부분은 유상취득 세율, 나머지는 증여 취득 세율입니다. 다만 배우자·직계존비속 사이에서는 받는 분이 채무를 갚을 소득이나 재산이 있다는 것을 증명해야 채무 부분을 유상으로 인정받습니다.

전세 낀 집을 저가로 팔면 보증금은 어떻게 보나요?

자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어가 거래가의 일부가 됩니다. 보증금과 현금을 합친 대가로 증여세·양도세 기준을 판단합니다.

화성 서신면 부담부증여 비교 세금상담, 가족 전체 세금으로 비교하세요