- 1주택 부모님의 2억 2,000만원 아파트를 자녀가 1억 6,000만원에 사면 세금은 취득세 286만원뿐입니다(가상 사례).
- 2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.
- 화성 만세구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
- 화성 서신면 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수도 전문세무사가 따지는 쟁점
만세구 서신면은 궁평항·전곡항과 제부도가 있는 화성 서쪽 바닷가 면입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 시가 | 거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 양도세 부당행위 | 시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 계약서, 시가 산정 자료 |
| 저가양수 증여 | 시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 대금 이체 내역 |
| 취득세 증여 간주 | 배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득 | 시가인정액, 취득세 신고서 |
| 대가 지급 | 사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서, 통장 |
계산 사례: 1주택 부모님의 2억 2,000만원 아파트
부모님이 화성 서신면에서 18년째 살고 있는 아파트(시가 2억 2,000만원) 한 채가 재산의 전부입니다. 자녀가 이 집을 1억 6,000만원에 사들이는 경우와 그냥 증여받는 경우를 비교했습니다.
| 항목 | 자녀가 1억 6,000만원에 매수 | 그냥 증여 |
|---|---|---|
| 파는 분 양도세 | 비과세 (시가 12억원 이하) | 없음 |
| 증여재산가액 | 0원 | 2억 2,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 2,328만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 2억 2,000만원 (1.3%) | 2억 2,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 286만원 | 880만원 |
| 가족 전체 세금 | 286만원 | 3,208만원 |
| 자녀가 낼 대금 | 1억 6,000만원 | 0원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 18년 전 8,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.
부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 2억 2,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 27%라 증여세가 없고 취득세만 286만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 2,328만원과 증여 취득세 880만원이 나옵니다.
다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.
비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
화성 서신면 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 만세구
- 규제지역
- 화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
- 부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
- 시가는 양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액으로 봅니다.
화성 서신면 저가양수도 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 서신면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?
비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.
저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?
아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.
저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?
네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.
가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?
네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.