- 2주택 부모님이 3억 3,000만원 아파트를 3억 2,000만원에 팔면 양도세 2,625만원, 2억 6,000만원에 팔면 2,941만원입니다(가상 사례).
- 시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.
- 화성 효행구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
- 화성 정남면 저가양도 양도세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
화성 정남면 저가양도 양도세 세금상담에서 많이 묻는 질문
효행구 정남면은 동화성세무서 관할로, 음양리에 정남일반산업단지가, 보통리에 보통리저수지가 있고 동쪽으로 오산시와 맞닿아 있습니다.
- 시가가 애매하면 어떻게 하나요?
- 감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
- 비과세 집이면 신고가 필요 없나요?
- 12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.
- 중과 완화는 확정됐나요?
- 아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.
- 5% 아래로만 낮추면 되나요?
- 양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.
계산 사례: 2주택 부모님의 3억 3,000만원 아파트
2주택 부모님이 화성 정남면 아파트(시가 3억 3,000만원)를 자녀에게 넘기는 경우입니다. 파는 쪽 양도세가 큰 사례라 5% 기준이 중요합니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 거래가 3억 2,000만원 (96%) | 거래가 2억 6,000만원 (80%) |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 3억 2,000만원 | 2억 6,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1,000만원 (3%) | 7,000만원 (21.2%) |
| 양도세 계산 기준 | 거래가 3억 2,000만원 | 시가 3억 3,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 2,625만원 | 2,941만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 3억 2,000만원 (1.3%) | 3억 3,000만원 (1.3%) |
| 사는 분 취득세 | 416만원 | 429만원 |
| 가족 전체 세금 | 3,041만원 | 3,370만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 9년 전 1억 8,000만원에 산 이 집 말고 집이 한 채 더 있는 2주택자로 보았습니다. 조정대상지역이 아니어서 기본세율과 장기보유특별공제를 적용했습니다.
3억 2,000만원에 팔면 차이가 5% 미만이라 거래가로 양도세를 계산해 2,625만원이고, 2억 6,000만원에 팔면 시가로 다시 계산해 2,941만원입니다. 파는 쪽 세금은 싸게 판다고 줄지 않고, 사는 자녀의 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다.
화성 정남면은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
두 집 가운데 어느 집을 먼저 팔거나 넘기느냐에 따라 중과 여부와 남는 집의 1세대1주택 비과세가 달라집니다. 가족에게 넘길 집을 정하기 전에 순서를 계산해 보세요.
준비 서류와 상담 순서
- 필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
- 세대원 전체의 주택 보유 현황
- 같은 단지 최근 실거래가
- 처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
화성 정남면 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 효행구
- 규제지역
- 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성 효행구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
- 화성 효행구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
화성 정남면 저가양도 양도세 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 정남면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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2주택 부모님이 자녀에게 팔면 중과되나요?
넘기는 집이 조정대상지역 주택이면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 비조정대상지역 주택이면 중과가 없습니다.
양도세 신고는 누가 어디에 하나요?
파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.
가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?
차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.
부당행위계산의 시가는 언제 기준인가요?
양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 봅니다. 증여세의 평가기간(전 6개월~후 3개월)과는 다릅니다.