화성 화산동 가족 간 매매 전문세무사 전세 낀 집 세 가지 방법 비교

핵심 요약

시가 4억 6,000만원 전세 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례).
대가 지급은 사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈, 대출금으로 냈다는 기록으로 입증합니다.
화성 병점구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
화성 화산동 가족 간 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 화산동 가족 간 매매의 쟁점과 판단 기준

병점구 화산동 생활권에는 조선 왕릉인 융건릉(안녕동)과 용주사(송산동)가 있습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
증여 추정	배우자·직계존비속에게 양도한 재산	가족관계증명서
대가 지급 입증	신고된 소득, 상속·수증 재산, 재산 처분대금, 대출	통장 사본, 소득금액증명
대금 환류	잔금 뒤 같은 돈이 사는 분에게 돌아왔는지	전후 6개월 계좌 내역
보증금·대출 승계	사는 분의 상환 능력	임대차계약서, 대출약정서
실질 사용	매매 뒤 누가 살고 임대료를 누가 받는지	전입 기록, 임대차계약서

계산 사례: 전세 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 세를 준 화성 화산동 아파트(시가 4억 6,000만원)에 전세보증금 2억 5,000만원이 있습니다. 이 집을 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(3억 4,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	2,390만원	6,062만원	없음
자녀 증여세	2,134만원	0원	6,984만원
자녀 취득세	1,165만원	598만원	1,840만원
가족 전체 세금	5,689만원	6,660만원	8,824만원
자녀가 낼 현금	0원	9,000만원	0원
자녀가 떠안는 전세보증금	2억 5,000만원	2억 5,000만원	0원

시가 4억 6,000만원, 전세보증금 2억 5,000만원, 부모님은 10년 전 2억 1,000만원에 취득. 부모님은 2주택(비조정대상지역, 기본세율)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(3억 4,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 4억 6,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 9,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

화성 화산동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

세 가지 합계로 비교하세요

부담부증여는 양도세와 증여세가 함께 나오고, 저가 매매는 현금이 필요하며, 그냥 증여는 대금이 오가지 않는 대신 증여세가 큰 경우가 많습니다. 한 가지 세금만 보지 말고 가족 전체 합계와 자녀가 낼 현금을 함께 보세요.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.

화성 화산동 지역 확인 사항

지역: 화성 병점구
규제지역: 화성 병점구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 화성 진안동, 화성 병점동, 화성 기배동, 봉담

부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 화산동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요.

전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금도 대가가 되나요?

네. 자녀가 넘겨받는 전세보증금은 대가에 들어갑니다. 다만 나중에 보증금을 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 될 수 있습니다.

가족 간 매매 계약서는 어떻게 쓰나요?

일반 매매와 같이 매매대금, 계약금·중도금·잔금 날짜, 보증금 승계 여부를 적습니다. 대금은 계좌로 주고받고 실거래가 신고를 합니다.

자금조달계획서는 꼭 내야 하나요?

조정대상지역·투기과열지구 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 냅니다. 투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받은 주택은 증빙 서류도 함께 냅니다.

화성 화산동 가족 간 매매 전문세무사, 부담부증여가 나은지 계산해 보세요