- 2억 5,000만원을 부모님께 무이자로 빌리면 적정이자(연 4.6%)와의 1년 차이가 1,150만원입니다(가상 사례).
- 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
- 용인 기흥구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 기흥 마북동 증여추정 자금출처 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
기흥 마북동 증여추정 자금출처 세무 포인트
기흥구 마북동에는 수인분당선과 GTX-A가 서는 구성역이 있습니다.
- 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
- 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.
- 대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.
- 지역
- 용인 기흥구
- 규제지역
- 용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 대금 중 2억 5,000만원을 부모님께 빌릴 때
자녀가 기흥 마북동의 부모님 아파트(시가 8억 1,000만원)를 6억 5,000만원에 사면서, 대금 가운데 2억 5,000만원을 부모님께 빌리기로 했습니다. 나머지는 자녀 예금 1억 6,000만원과 대출 2억 4,000만원입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 이자 조건 | 1년 이자 | 적정이자(연 4.6%)와 차이 | 증여재산가액(1년) |
|---|---|---|---|
| 무이자 | 0원 | 1,150만원 | 1,150만원 |
| 연 2% | 500만원 | 650만원 | 없음 (1,000만원 미만) |
| 연 4.6% | 1,150만원 | 0원 | 없음 (1,000만원 미만) |
빌린 돈 2억 5,000만원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.
무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 2억 5,000만원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,150만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.
이 거래 자체는 차이가 20%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 8억 1,000만원 기준 2,300만원입니다.
부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.
자녀 소득으로 갚기 어려운 큰 금액을 빌리면 처음부터 갚을 생각이 없는 돈으로 볼 수 있습니다. 상환 기간과 월 상환액을 소득에 맞춰 정하세요.
부모님 차용 진행 순서
- 빌릴 금액 정하기: 자녀 예금과 대출로 낼 금액을 뺀 나머지만 빌립니다.
- 이자율 정하기: 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년 1,000만원 미만이 되게 이자율을 정합니다.
- 차용증 쓰기: 금액·이자율·이자 지급일·원금 상환 일정을 적고 서명합니다.
- 이자 이체: 매달 정한 날 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 이자를 보냅니다.
- 자금조달계획서: 차입금 항목에 부모님 차용을 적고 차용증을 증빙으로 냅니다.
놓치기 쉬운 것
- 차용 기간을 정하지 않으면 1년마다 새로 빌린 것으로 보아 이자 차이를 다시 계산합니다.
- 부모님이 받은 이자는 부모님의 이자소득(비영업대금 이익)이라 원칙적으로 신고 대상입니다.
- 대금을 내기 전에 자녀의 소득금액증명, 예금 잔액, 대출 한도로 낼 수 있는 금액표를 먼저 만들어 보세요.
- 부모님께 빌린 돈은 원금을 조금씩이라도 실제로 갚아 기록을 쌓으세요.
기흥 마북동 증여추정 자금출처, 세무사가 하는 일
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
- 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 기흥 마북동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 무이자로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
적정이자율 연 4.6% 기준 이자가 1년 1,000만원 미만인 원금, 약 2억 1,739만원까지는 무이자여도 이자 차이로 증여세가 생기지 않습니다. 다만 원금을 갚는 기록은 따로 있어야 합니다.
증여추정은 어떻게 벗어나나요?
사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈이나 대출로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.
부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?
빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
자금출처 조사는 언제 나오나요?
실거래가 신고와 자금조달계획서 내용, 소득·재산 신고 자료를 비교해 설명이 안 되는 부분이 있으면 해명 요청이나 조사가 나올 수 있습니다.