- 증여재산가액 7,700만원을 취득가액에 더하면 양도세가 5,061만원 줄어듭니다(가상 사례).
- 증여재산가액은 시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다.
- 수원 팔달구·영통구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 동수원 저가양수 증여세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수 증여세 전에 챙길 것
동수원은 수원 동쪽을 부르는 말로, 보통 팔달구 인계동·우만동과 영통구 매탄동·원천동·영통동 일대를 가리킵니다. 수원시청, 삼성전자 수원사업장, 아주대학교가 이 생활권에 있습니다.
- 시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
- 증여세 시가는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 유사매매사례가액이 쓰이기 쉽습니다.
- 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
- 지역
- 수원 팔달구·영통구
- 규제지역
- 수원 팔달구·영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 3억 5,000만원에 산 집을 7억 2,000만원에 팔 때
자녀가 4년 전 동수원의 부모님 집(당시 시가 6억 1,000만원)을 3억 5,000만원에 사면서, 기준을 넘은 7,700만원에 대해 증여세 262만원을 신고·납부했습니다. 이제 이 집을 7억 2,000만원에 팔려고 합니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 증여재산가액을 빼먹은 경우 | 취득가액에 더한 경우 |
|---|---|---|
| 파는 가격 | 7억 2,000만원 | 7억 2,000만원 |
| 취득가액 | 3억 5,000만원 (대금만) | 4억 2,700만원 (대금 + 증여재산가액) |
| 양도차익 | 3억 7,000만원 | 2억 9,300만원 |
| 장기보유특별공제 | 0원 | 0원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 2억 1,402만원 | 1억 6,341만원 |
자녀가 4년 전 시가 6억 1,000만원인 집을 3억 5,000만원에 사면서 증여재산가액 7,700만원에 증여세 262만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 5,061만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.
동수원은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.
팔기 전에 확인할 것
- 취득 자료 모으기: 매매계약서, 대금 이체 내역, 취득세 영수증을 모읍니다.
- 증여세 신고서 확인: 저가양수 증여재산가액과 세무서 결정 내용을 확인합니다.
- 비과세 검토: 1세대1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)가 되는지 봅니다.
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 확장·샷시 공사비 영수증을 정리합니다.
- 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.
저가양수 증여세에서 자주 놓치는 것
- 팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
- 시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라는 점을 먼저 확인하세요.
- 10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.
- 대가 지급을 입증하지 못하면 차이만이 아니라 시가 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
세무사에게 맡기면 하는 일
- 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
- 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 동수원에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.
증여세를 냈는데 취득세도 내나요?
네. 증여세와 취득세는 별개입니다. 2026년부터는 배우자·직계존비속에게서 30%·3억원 이상 싸게 사면 취득세도 증여 취득으로 계산합니다.
저가양수 증여세는 얼마인가요?
시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.
시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?
차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.