동탄 능동 저가양도 양도세 세금상담, 파는 분 양도세는 시가로 계산될 수 있습니다

동탄 능동 저가양도 양도세 세금상담에서 많이 묻는 질문

동탄구 능동은 동탄1신도시에 속한 동으로 행정동 동탄3동이 맡고, 법정동 능동의 일부는 병점구에 걸쳐 있습니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?

양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.

시가가 애매하면 어떻게 하나요?

감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

비과세 집이면 신고가 필요 없나요?

12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.

중과 완화는 확정됐나요?

아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

계산 사례: 시가 6억 2,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

부모님이 동탄 능동에 14년 전 2억 6,000만원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 6억 2,000만원입니다. 부모님은 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 74%인 4억 6,000만원으로 할 때와 65%인 4억원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 14년 전 2억 6,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 2,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 742만원입니다. 차이가 26%인 4억 6,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 2,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 3,400만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,413만원 더 많습니다.

동탄 능동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

준비 서류와 상담 순서

• 처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
• 필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
• 세대원 전체의 주택 보유 현황
• 같은 단지 최근 실거래가

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄 능동 지역 확인 사항

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 반송동, 동탄 석우동, 화성 반월동, 동탄1신도시

• 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
• 화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.

동탄 능동 저가양도 양도세 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 능동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문