동탄 반송동 저가양도 양도세 세금상담 시가 대비 거래가 기준

핵심 요약

시가 6억 5,000만원이면 6억 1,750만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.
화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
동탄 반송동 저가양도 양도세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

동탄 반송동 저가양도 양도세 상담 질문 정리

동탄구 반송동은 동탄1신도시의 중심 동네로, 행정동 동탄1동과 동탄2동이 나눠 맡습니다.

중과 완화는 확정됐나요?: 아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.
5% 아래로만 낮추면 되나요?: 양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.
시가가 애매하면 어떻게 하나요?: 감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
비과세 집이면 신고가 필요 없나요?: 12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.

계산 사례: 시가 6억 5,000만원 아파트의 거래가별 기준

시가 6억 5,000만원인 동탄 반송동 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
6억 3,000만원	3.1%	거래가	0원	유상(거래가)
6억 2,000만원	4.6%	거래가	0원	유상(거래가)
5억 5,000만원	15.4%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 6,500만원	28.5%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 5,500만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
3억 9,000만원	40%	시가	6,500만원	증여 취득(시가인정액)

시가 6억 5,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 6억 1,750만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 6억 1,750만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 4억 5,500만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

동탄 반송동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

시가는 하나로 정해 두세요

양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.

상담 전에 준비할 서류

같은 단지 최근 실거래가
처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
세대원 전체의 주택 보유 현황

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄 반송동 지역 확인 사항

지역: 화성 동탄구
규제지역: 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄 석우동, 동탄 능동, 동탄1신도시, 동탄 영천동

화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 반송동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 6억 5,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 4억 5,500만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 4억 5,500만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

양도세 신고는 누가 어디에 하나요?

파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.

가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?

차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.

부당행위계산의 시가는 언제 기준인가요?

양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 봅니다. 증여세의 평가기간(전 6개월~후 3개월)과는 다릅니다.

동탄 반송동 저가양도 양도세 세금상담, 5%와 30% 기준선을 표로 확인하세요