동탄 산척동 저가양수 증여세 세금상담 3억원 기준 계산

핵심 요약

시가 12억 5,000만원 아파트는 9억 5,000만원 이하로 사면 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 낮으면 증여재산가액이 생깁니다(가상 사례).
특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
동탄 산척동 저가양수 증여세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수 증여세 상담 때 먼저 묻는 것

동탄구 산척동은 동탄2신도시에 속한 동으로, 옛 산척저수지를 고쳐 2018년 8월 문을 연 동탄호수공원이 송동과 산척동에 걸쳐 있습니다.

예전에 받은 증여도 합치나요?: 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산합니다.
증여세는 언제 내나요?: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.
딱 30% 싸게 사면 증여세가 있나요?: 증여재산가액이 0원이라 증여세는 없지만 취득세는 증여 취득이 됩니다.
10억원 넘는 집은 기준이 다른가요?: 네. 3억원이 기준이라 15억원 집은 12억원 아래로 사면 증여재산가액이 생기고, 공제(성년 자녀 5,000만원)를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다.

계산 사례: 시가 12억 5,000만원 아파트의 3억원 기준

시가 12억 5,000만원인 동탄 산척동 아파트입니다. 이 정도 가격대에서는 “30%까지는 괜찮다”는 말이 맞지 않습니다. 시가의 30%는 3억 7,500만원이지만 기준은 그보다 적은 3억원이기 때문입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	9억 6,000만원	9억 5,000만원	8억 8,000만원 (70%)
거래가(대가)	9억 6,000만원	9억 5,000만원	8억 8,000만원
시가와의 차이	2억 9,000만원 (23.2%)	3억원 (24%)	3억 7,000만원 (29.6%)
양도세 계산 기준	시가 12억 5,000만원	시가 12억 5,000만원	시가 12억 5,000만원
파는 분 양도세	3억 3,386만원	3억 3,386만원	3억 3,386만원
증여재산가액	0원	0원	7,000만원
사는 분 증여세	0원	0원	194만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	12억 5,000만원 (3.5%)	12억 5,000만원 (13.4%)	12억 5,000만원 (13.4%)
사는 분 취득세	4,375만원	1억 6,750만원	1억 6,750만원
가족 전체 세금	3억 7,761만원	5억 136만원	5억 330만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 8년 전 7억원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 6,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억 5,000만원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 6,750만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 8,000만원에 사면 차이 3억 7,000만원에서 3억원을 뺀 7,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 194만원까지 붙습니다.

동탄 산척동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

10억원이 넘으면 3억원이 기준입니다

시가 12억 5,000만원 집의 30%는 3억 7,500만원이지만 증여세와 취득세 기준은 3억원입니다. 시가가 높을수록 낮출 수 있는 비율이 줄어듭니다.

준비 서류와 상담 순서

10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역
사는 분 가족관계증명서
매매계약서와 대금 이체 내역
시가 자료(실거래가, 감정평가서)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄 산척동 지역 확인 사항

지역: 화성 동탄구
규제지역: 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄 송동, 동탄 여울동, 동탄 청계동, 동탄2신도시

화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

동탄 산척동 저가양수 증여세 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 산척동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 12억 5,000만원 아파트를 30% 싸게 팔면 어떻게 되나요?

팔 수는 있지만 시가 10억원이 넘는 집은 기준이 3억원이라, 8억 8,000만원에 사면 7,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세가 붙고 취득세도 증여 취득입니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

증여세 신고는 누가 하나요?

사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

동탄 산척동 저가양수 증여세 세금상담, 증여재산가액부터 계산하세요