- 시가 11억 2,000만원 아파트를 9억 5,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 2억 6,556만원 늘어납니다(가상 사례).
- 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
- 화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 동탄2신도시 저가양수 증여세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
동탄2신도시 저가양수 증여세 상담 질문 정리
동탄2신도시는 영천동·여울동·청계동·신동·중동·목동·산척동·방교동·장지동·송동 일대에 지어진 신도시로, 2015년 1월 첫 아파트 입주가 시작됐습니다. 동탄역과 동탄호수공원이 이 생활권에 있습니다.
- 10억원 넘는 집은 기준이 다른가요?
- 네. 3억원이 기준이라 15억원 집은 12억원 아래로 사면 증여재산가액이 생기고, 공제(성년 자녀 5,000만원)를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다.
- 예전에 받은 증여도 합치나요?
- 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산합니다.
- 증여세는 언제 내나요?
- 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.
- 딱 30% 싸게 사면 증여세가 있나요?
- 증여재산가액이 0원이라 증여세는 없지만 취득세는 증여 취득이 됩니다.
계산 사례: 9억 5,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
자녀가 동탄2신도시에 있는 부모님 아파트를 시가 11억 2,000만원보다 낮은 9억 5,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 2억 4,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 4억 3,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 2억 8,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 9억 5,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 9억 5,000만원 | 9억 5,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 7,000만원 (15.2%) | 1억 7,000만원 (15.2%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 11억 2,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 11억 2,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 2억 5,996만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 11억 2,000만원 (3.5%) | 11억 2,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 3,920만원 | 4,480만원 |
| 가족 전체 세금 | 3,920만원 | 3억 476만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 5억원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 3,920만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 11억 2,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 2억 5,996만원과 증여 취득세 4,480만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 2억 6,556만원입니다.
동탄2신도시는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
부모님이 받은 대금을 생활비나 용돈 명목으로 자녀에게 다시 보내면 실제로 대가를 낸 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 잔금 뒤 계좌 흐름까지 관리하세요.
상담 전에 준비할 서류
- 매매계약서와 대금 이체 내역
- 시가 자료(실거래가, 감정평가서)
- 10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역
- 사는 분 가족관계증명서
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
동탄2신도시 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 동탄구
- 규제지역
- 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄2신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?
차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.
30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?
차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.
증여세 신고는 누가 하나요?
사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.