동탄 여울동 토지거래허가 가족 매매 세금상담 허가구역 전세 낀 집 매수

핵심 요약

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 허가구역 주택을 사면 임대차 종료까지 실거주를 미룰 수 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
허가구역 주택 매수는 자금조달계획서와 증빙 서류를 함께 내야 해, 가족 간 대금 흐름이 그대로 드러납니다.
화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
동탄 여울동 토지거래허가 가족 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

동탄 여울동 토지거래허가 가족 매매 세금상담에서 많이 묻는 질문

동탄구 여울동은 2026년 3월 1일 옛 오산동에서 이름이 바뀐 동으로 동탄역이 여울동에 있고, 행정동 동탄6동이 금곡동·방교동과 함께 맡습니다.

증여는 허가가 없나요?: 순수 증여는 허가 대상이 아니지만 세금이 달라지고, 부담부증여는 허가 대상이 될 수 있습니다.
2년 실거주는 언제부터인가요?: 취득일(보통 잔금일)부터 2년입니다.
허가 기간이 연장되나요?: 화성 동탄구 아파트 허가구역은 2027년 12월 31일까지이고, 연장 여부는 만료 전에 공고됩니다.
부모님 집도 허가가 필요한가요?: 네. 아파트 매매는 가족 간에도 허가 대상입니다.

계산 사례: 전세 낀 동탄 여울동 아파트를 무주택 자녀가 살 때

동탄 여울동 허가구역 아파트에 세입자가 살고 있는 상태로 자녀에게 넘기는 경우입니다. 시가 10억 7,000만원, 전세보증금 5억 4,000만원, 자녀가 낼 현금은 3억 2,000만원입니다.

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면, 2027년 12월 31일까지 신청해 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다.
입주는 늦어도 2028년 9월 30일까지이고, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회(최대 2년)를 넣으면 2029년 말까지 늦출 수 있습니다(2026년 10월 1일 시행 개정 기준).
실거주 의무 기간 2년은 줄지 않고, 들어간 날부터 2년을 채워야 합니다.

항목	거래가 8억 6,000만원 (보증금 승계 + 현금)
거래가(대가)	8억 6,000만원
시가와의 차이	2억 1,000만원 (19.6%)
양도세 계산 기준	시가 10억 7,000만원
파는 분 양도세	3억 2,022만원
증여재산가액	0원
사는 분 증여세	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)
취득세 과세표준 (합계 세율)	10억 7,000만원 (3.5%)
사는 분 취득세	3,745만원
가족 전체 세금	3억 5,767만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 9년 전 5억 4,000만원에 산 이 집을 세 준 2주택자(조정대상지역 중과 포함)로 보았습니다.

보증금 5억 4,000만원 승계와 현금 3억 2,000만원을 합친 8억 6,000만원이 대가입니다. 증여세는 없지만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 부모님이 2주택이라 조정대상지역 중과가 붙어 양도세가 가장 큰 세금입니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

유예 요건은 시·군·구에서 확인하세요

실거주 유예는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자, 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집 같은 요건이 있습니다. 허가 신청 전에 관할 시·군·구청에 요건과 서류를 확인하세요.

준비 서류와 상담 순서

사는 분 실거주 계획(전입 시기)
자금조달계획 증빙(예금, 대출, 증여 신고서)
임대차계약서(세입자가 있으면)
허가 신청에 쓸 매매계약 조건(가격·일정)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄 여울동 지역 확인 사항

지역: 화성 동탄구
규제지역: 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄 청계동, 동탄 영천동, 동탄 산척동, 동탄2신도시

화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

동탄 여울동 토지거래허가 가족 매매 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 여울동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 자녀 세대 무주택 확인 자료, 매매 조건을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

허가구역에서 세입자 있는 집을 사면 바로 들어가야 하나요?

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일이고, 입주는 늦어도 2028년 9월 30일(유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지입니다.

증여도 허가를 받아야 하나요?

순수 증여·상속은 대상이 아닙니다. 토지거래허가는 대가를 받는 계약에 적용되어, 보증금·대출을 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 대가라 허가 대상이 될 수 있습니다. 증여하면 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.

허가구역에서는 자금조달계획서 증빙도 내나요?

네. 허가를 받아 사는 주택은 자금조달계획서와 함께 예금 잔액, 대출, 증여세 신고서 같은 증빙 서류를 냅니다.

동탄 여울동에 살면 양도세와 증여세는 어느 세무서에 신고하나요?

양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 동탄 여울동에 주소가 있으면 동화성세무서 관할이고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

동탄 여울동 토지거래허가 가족 매매 세금상담, 허가와 실거주부터 확인하세요