동탄 여울동 저가양도 양도세 세금상담 5% 기준과 다주택 계산

핵심 요약

2주택 부모님이 14억 1,000만원 아파트를 13억 5,000만원에 팔면 양도세 2억 4,042만원, 11억 3,000만원에 팔면 2억 8,002만원입니다(가상 사례).
여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
동탄 여울동 저가양도 양도세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

동탄 여울동 저가양도 양도세 세금상담에서 많이 묻는 질문

동탄구 여울동은 2026년 3월 1일 옛 오산동에서 이름이 바뀐 동으로 동탄역이 여울동에 있고, 행정동 동탄6동이 금곡동·방교동과 함께 맡습니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?: 양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.
시가가 애매하면 어떻게 하나요?: 감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
비과세 집이면 신고가 필요 없나요?: 12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.
중과 완화는 확정됐나요?: 아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

계산 사례: 2주택 부모님의 14억 1,000만원 아파트

2주택 부모님이 동탄 여울동 아파트(시가 14억 1,000만원)를 자녀에게 넘기는 경우입니다. 파는 쪽 양도세가 큰 사례라 5% 기준이 중요합니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 13억 5,000만원 (96%)	거래가 11억 3,000만원 (80%)
거래가(대가)	13억 5,000만원	11억 3,000만원
시가와의 차이	6,000만원 (4.3%)	2억 8,000만원 (19.9%)
양도세 계산 기준	거래가 13억 5,000만원	시가 14억 1,000만원
파는 분 양도세	2억 4,042만원	2억 8,002만원
증여재산가액	0원	0원
사는 분 증여세	0원	0원
취득세 구분	유상취득	유상취득(시가인정액)
취득세 과세표준 (합계 세율)	13억 5,000만원 (3.5%)	14억 1,000만원 (3.5%)
사는 분 취득세	4,725만원	4,935만원
가족 전체 세금	2억 8,767만원	3억 2,937만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 6년 전 9억 4,000만원에 산 이 집 말고 집이 한 채 더 있는 2주택자로 보았습니다. 조정대상지역 2주택 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다.

13억 5,000만원에 팔면 차이가 5% 미만이라 거래가로 양도세를 계산해 2억 4,042만원이고, 11억 3,000만원에 팔면 시가로 다시 계산해 2억 8,002만원입니다. 파는 쪽 세금은 싸게 판다고 줄지 않고, 사는 자녀의 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 이 집은 조정대상지역 주택이라 중과가 붙어, 중과가 없을 때의 양도세(거래가 13억 5,000만원 기준 1억 2,912만원)보다 크게 늘어납니다.

동탄 여울동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

다주택이면 어느 집을 먼저 넘길지부터

두 집 가운데 어느 집을 먼저 팔거나 넘기느냐에 따라 중과 여부와 남는 집의 1세대1주택 비과세가 달라집니다. 가족에게 넘길 집을 정하기 전에 순서를 계산해 보세요.

준비 서류와 상담 순서

세대원 전체의 주택 보유 현황
같은 단지 최근 실거래가
처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄 여울동 지역 확인 사항

지역: 화성 동탄구
규제지역: 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄 청계동, 동탄 영천동, 동탄 산척동, 동탄2신도시

화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 여울동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

2주택 부모님이 자녀에게 팔면 중과되나요?

넘기는 집이 조정대상지역 주택이면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 비조정대상지역 주택이면 중과가 없습니다.

1세대1주택이면 싸게 팔아도 괜찮나요?

양도세는 시가 기준으로 비과세 여부를 봅니다. 시가가 12억원 이하면 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세됩니다. 사는 쪽 증여세와 취득세는 따로 따져야 합니다.

양도세 신고는 누가 어디에 하나요?

파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.

동탄 여울동에서 가족 간 매매를 하면 자금조달계획서를 내나요?

네. 화성 동탄구는 투기과열지구라 금액과 관계없이 자금조달계획서를 내고, 예금·대출·증여 신고서 같은 증빙 서류도 함께 냅니다.

동탄 여울동 저가양도 양도세 세금상담, 양도가액이 시가로 바뀌는지 보세요