동탄 청계동 저가양수 증여세 전문세무사, 30%와 3억원 기준을 넘는지 보세요

저가양수 증여세 쟁점 정리

동탄구 청계동은 동탄2신도시에 속한 동으로 행정동 동탄4동이 맡습니다.

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계산 사례: 시가 12억 5,000만원 아파트의 3억원 기준

시가 12억 5,000만원인 동탄 청계동 아파트입니다. 이 정도 가격대에서는 “30%까지는 괜찮다”는 말이 맞지 않습니다. 시가의 30%는 3억 7,500만원이지만 기준은 그보다 적은 3억원이기 때문입니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 9년 전 6억 3,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 6,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억 5,000만원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 6,750만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 8,000만원에 사면 차이 3억 7,000만원에서 3억원을 뺀 7,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 194만원까지 붙습니다.

동탄 청계동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
• 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

동탄 청계동 지역 확인 사항

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 여울동, 동탄 영천동, 동탄2신도시, 동탄 반송동

• 국세청은 고가 아파트·단독주택의 상속·증여 신고가액을 감정평가로 다시 확인하는 사례를 늘리고 있습니다.
• 시가와의 차이를 3억원보다 조금 적게 정할 때는 시가가 나중에 올라가 다시 계산될 여지를 감안해 여유를 두세요.
• 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 청계동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문