- 보증금 5억 6,000만원을 넘겨받고 2억 8,000만원을 내면 거래가는 8억 4,000만원입니다(가상 사례).
- 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
- 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 동탄 청계동 증여추정 자금출처 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
동탄 청계동 증여추정 자금출처의 쟁점과 판단 기준
동탄구 청계동은 동탄2신도시에 속한 동으로 행정동 동탄4동이 맡습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 추정 범위 | 배우자·직계존비속 양도, 3년 안 우회 양도 | 등기사항증명서 |
| 소득 입증 | 이미 신고한 소득으로 냈는지 | 소득금액증명, 원천징수영수증 |
| 차용 인정 | 차용증, 이자·원금 지급 | 이체 내역 |
| 자금조달계획서 | 규제지역은 금액 무관, 그 밖은 6억원 이상, 투기과열지구는 증빙 첨부 | 예금 잔액증명, 대출약정서 |
| 상환 능력 | 보증금·대출을 갚을 소득·재산 | 재직증명, 재산 내역 |
계산 사례: 전세 5억 6,000만원 낀 아파트를 자녀가 살 때
동탄 청계동의 전세 낀 아파트(시가 11억 1,000만원)를 자녀에게 넘기면서 보증금 5억 6,000만원을 자녀가 떠안고 차액 2억 8,000만원만 주고받기로 했습니다.
| 대가 구성 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금 승계 | 5억 6,000만원 |
| 현금(자녀 예금·대출) | 2억 8,000만원 |
| 합계(거래가) | 8억 4,000만원 |
| 시가 | 11억 1,000만원 |
| 항목 | 거래가 8억 4,000만원 |
|---|---|
| 거래가(대가) | 8억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 2억 7,000만원 (24.3%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 11억 1,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 3억 3,386만원 |
| 증여재산가액 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 11억 1,000만원 (3.5%) |
| 사는 분 취득세 | 3,885만원 |
| 가족 전체 세금 | 3억 7,271만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 9년 전 5억 6,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다(조정대상지역 중과 포함).
넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 8억 4,000만원입니다. 시가와의 차이가 24%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
동탄 청계동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 매매 전에 허가를 받아야 합니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
집주인이 바뀌었으니 세입자와 임대인 지위 승계를 확인하고, 매매계약서에도 보증금 승계 금액을 적으세요.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
동탄 청계동 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 동탄구
- 규제지역
- 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 보증금이 시가의 대부분이면 현금이 적게 들지만, 만기 때 돌려줄 돈이 그만큼 큽니다.
- 규제지역은 대출 규제가 있고, 아파트 토지거래허가구역은 세입자가 있으면 실거주 유예 요건까지 갖춰야 하니 먼저 확인하세요.
- 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
동탄 청계동 증여추정 자금출처 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 청계동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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증여추정 자금출처 전체 안내증여추정과 자금출처 소명동탄 청계동의 다른 주제동탄 청계동 가족 간 저가양수도같은 주제 세무사 안내동탄 청계동 증여추정 자금출처 세무사자주 묻는 질문
전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금은 어떻게 계산하나요?
자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어갑니다. 이 사례에서는 보증금 5억 6,000만원과 현금 2억 8,000만원을 합친 8억 4,000만원이 거래가입니다.
가족 간 매매에서 대금이 돌아오면 어떻게 되나요?
잔금 뒤 부모님이 같은 돈을 다시 자녀에게 보내면 대금을 실제로 낸 것이 아니라고 보아 증여로 과세될 수 있습니다.
증여추정은 어떻게 벗어나나요?
사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈이나 대출로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.
부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?
빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.