- 시가 6억 8,000만원 아파트를 5억 1,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 4,000만원에 사면 가족 전체 세금이 7,832만원 늘어납니다(가상 사례).
- 시가는 양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액으로 봅니다.
- 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 동탄1신도시 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수도 전문세무사가 따지는 쟁점
동탄1신도시는 반송동·석우동·능동·금곡동 일대에 먼저 지어진 신도시로, 2007년부터 입주가 시작됐습니다. 행정동으로는 동탄1~3동이 이 일대를 맡습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 시가 | 거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 양도세 부당행위 | 시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 계약서, 시가 산정 자료 |
| 저가양수 증여 | 시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 대금 이체 내역 |
| 취득세 증여 간주 | 배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득 | 시가인정액, 취득세 신고서 |
| 대가 지급 | 사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서, 통장 |
계산 사례: 시가 6억 8,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때
아버지가 동탄1신도시에 16년 전 2억 9,000만원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 6억 8,000만원입니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.
거래가를 시가의 75%인 5억 1,000만원으로 할 때와 65%인 4억 4,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.
| 항목 | 거래가 5억 1,000만원 | 거래가 4억 4,000만원 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 5억 1,000만원 | 4억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 7,000만원 (25%) | 2억 4,000만원 (35.3%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 8,000만원 | 시가 6억 8,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 2억 2,722만원 | 2억 2,722만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 3,600만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 8,000만원 (1.88%) | 6억 8,000만원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,280만원 | 9,112만원 |
| 가족 전체 세금 | 2억 4,002만원 | 3억 1,834만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 2억 9,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 8,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 2,722만원입니다. 차이가 25%인 5억 1,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 8,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 3,600만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,832만원 더 많습니다.
동탄1신도시는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
가족에게 판 가격이 시가보다 5% 이상(또는 3억원 이상) 낮으면 시가로 다시 계산합니다. 거래가를 낮춰 줄일 수 있는 것은 사는 쪽이 낼 돈뿐입니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
동탄1신도시 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 동탄구
- 규제지역
- 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
- 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
- 배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄1신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 6억 8,000만원 아파트를 자녀에게 5억 1,000만원에 팔면 증여세가 있나요?
차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.
가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?
네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.
저가양수도 세금은 누가 내나요?
양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.
가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?
증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.