- 시가 6억 2,000만원 아파트를 5억원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 1억 2,352만원 늘어납니다(가상 사례).
- 배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.
- 수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 북수원 저가양수도 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
북수원 저가양수도 세무 포인트
북수원은 행정구역 이름이 아니라 수원 북쪽을 부르는 말로, 보통 장안구 정자동·천천동·조원동·송죽동·파장동·이목동 일대를 가리킵니다. 수원 KT위즈파크와 만석공원이 있는 생활권입니다.
- 저가양수로 증여세를 낸 경우 그 증여재산가액은 나중에 집을 팔 때 취득가액에 더해집니다.
- 양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
- 증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.
- 지역
- 수원 장안구
- 규제지역
- 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 5억원 대금을 입증할 때와 못 할 때
자녀가 북수원에 있는 부모님 아파트를 시가 6억 2,000만원보다 낮은 5억원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 5,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 2억 5,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 1억원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 5억원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 5억원 | 5억원 |
| 시가와의 차이 | 1억 2,000만원 (19.4%) | 1억 2,000만원 (19.4%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 2,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 6억 2,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 1억 767만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 2,000만원 (1.44%) | 6억 2,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 895만원 | 2,480만원 |
| 가족 전체 세금 | 895만원 | 1억 3,247만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 8년 전 3억 5,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 895만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 6억 2,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 767만원과 증여 취득세 2,480만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 2,352만원입니다.
북수원은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
부모님이 받은 대금을 생활비나 용돈 명목으로 자녀에게 다시 보내면 실제로 대가를 낸 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 잔금 뒤 계좌 흐름까지 관리하세요.
대금을 남기는 순서
- 자금표 만들기: 자녀 예금·대출·차용으로 낼 금액을 먼저 표로 정리합니다.
- 대출 확인: 규제지역은 대출 한도가 낮으니 실제 대출 가능 금액을 은행에서 확인합니다.
- 차용증: 부모님께 빌리는 돈은 금액·이자율·상환 일정을 적은 차용증을 쓰고 이자를 계좌로 냅니다.
- 계좌 이체: 계약금·잔금을 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보내고 내역을 보관합니다.
- 사후 관리: 잔금 뒤에도 차용금 이자·원금 상환 기록을 이어 갑니다.
놓치기 쉬운 것
- 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
- 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
- 같은 단지 비슷한 면적의 최근 거래를 먼저 찾아 시가를 정하고, 거래가는 그 시가를 기준으로 정하세요.
- 계약서에는 가족 간 거래라도 실제 대금과 지급 일정을 적고, 계약금·잔금을 사는 분 계좌에서 파는 분 계좌로 보내세요.
세무사에게 맡기면 하는 일
- 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
- 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
- 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 북수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
저가양수도 세금은 누가 내나요?
양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.
가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?
증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.
저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?
아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.