수원 정자동 저가양수도 세무사 시가 대비 거래가 기준

핵심 요약

시가 6억 3,000만원이면 5억 9,850만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
수원 정자동 저가양수도 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 정자동 저가양수도, 세무사가 먼저 보는 것

장안구 정자동은 북수원에 속한 동네로 1990년대 대단지 아파트가 넓게 자리하고, 화서역 가까이에는 2024년 문을 연 스타필드 수원과 신축 단지가 들어섰습니다.

2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.
시가는 양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액으로 봅니다.
배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 북수원, 수원 천천동, 수원 조원동, 수원 화서동

계산 사례: 시가 6억 3,000만원 아파트의 거래가별 기준

시가 6억 3,000만원인 수원 정자동 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
6억 1,000만원	3.2%	거래가	0원	유상(거래가)
6억원	4.8%	거래가	0원	유상(거래가)
5억 4,000만원	14.3%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 5,100만원	28.4%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 4,100만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
3억 8,000만원	39.7%	시가	6,100만원	증여 취득(시가인정액)

시가 6억 3,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 5억 9,850만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 5억 9,850만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 4억 4,100만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 정자동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

딱 30%는 증여세 0원, 취득세는 증여

차이가 기준금액과 같으면 증여재산가액은 0원이지만, 취득세는 “30% 이상”이라 증여 취득이 됩니다. 차이가 기준금액보다 작게 거래가를 정하면 취득세는 유상 취득 세율로 돌아오지만, 평가기간 안에 더 높은 거래가 나와 시가가 바뀌면 기준을 넘을 수 있어 여유를 두는 편이 안전합니다.

거래가를 정하는 순서

시가 후보 모으기: 거래일 전 6개월부터 같은 단지·비슷한 면적 거래를 모읍니다.
감정평가 검토: 비교할 거래가 없거나 들쭉날쭉하면 감정평가로 시가를 정합니다.
기준선 계산: 5% 선(5억 9,850만원)과 30%·3억원 선(4억 4,100만원)을 구합니다.
대금 마련 확인: 정한 거래가를 사는 분이 실제로 낼 수 있는지 자금표를 만듭니다.
계약·신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

놓치기 쉬운 것

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
같은 단지 비슷한 면적의 최근 거래를 먼저 찾아 시가를 정하고, 거래가는 그 시가를 기준으로 정하세요.
계약서에는 가족 간 거래라도 실제 대금과 지급 일정을 적고, 계약금·잔금을 사는 분 계좌에서 파는 분 계좌로 보내세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 정자동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 6억 3,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 4억 4,100만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 4억 4,100만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?

아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.

저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?

네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

수원 정자동 저가양수도 세무사, 거래가를 정하기 전에 기준선부터 보세요