수원 망포동 저가양수 증여세 세무사 증여재산가액 취득가액 가산

핵심 요약

증여재산가액 1억원을 취득가액에 더하면 양도세가 6,600만원 줄어듭니다(가상 사례).
특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
수원 영통구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 망포동 저가양수 증여세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수 증여세 전에 챙길 것

영통구 남쪽 망포동은 망포역 주변으로 2010년대 후반 입주한 신축 대단지가 모여 있고, 화성 동탄과도 가깝습니다.

증여재산가액은 시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다.
시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
증여세 시가는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 유사매매사례가액이 쓰이기 쉽습니다.

지역: 수원 영통구
규제지역: 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 영통동, 수원 곡반정동, 수원 영통구, 수원 매탄동

계산 사례: 6억 6,000만원에 산 집을 11억 4,000만원에 팔 때

자녀가 4년 전 수원 망포동의 부모님 집(당시 시가 10억 6,000만원)을 6억 6,000만원에 사면서, 기준을 넘은 1억원에 대해 증여세 485만원을 신고·납부했습니다. 이제 이 집을 11억 4,000만원에 팔려고 합니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	11억 4,000만원	11억 4,000만원
취득가액	6억 6,000만원 (대금만)	7억 6,000만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	4억 8,000만원	3억 8,000만원
장기보유특별공제	0원	0원
양도세 (지방소득세 포함)	2억 8,662만원	2억 2,062만원

자녀가 4년 전 시가 10억 6,000만원인 집을 6억 6,000만원에 사면서 증여재산가액 1억원에 증여세 485만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 6,600만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

수원 망포동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

팔기 전에 확인할 것

취득 자료 모으기: 매매계약서, 대금 이체 내역, 취득세 영수증을 모읍니다.
증여세 신고서 확인: 저가양수 증여재산가액과 세무서 결정 내용을 확인합니다.
비과세 검토: 1세대1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)가 되는지 봅니다.
필요경비: 취득세, 중개수수료, 확장·샷시 공사비 영수증을 정리합니다.
예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

저가양수 증여세에서 자주 놓치는 것

팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
대가 지급을 입증하지 못하면 차이만이 아니라 시가 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라는 점을 먼저 확인하세요.
10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 망포동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

증여세 신고는 누가 하나요?

사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.

수원 망포동 저가양수 증여세 세무사, 증여재산가액부터 계산하세요