- 시가 11억 1,000만원 아파트를 9억 4,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 2억 6,163만원 늘어납니다(가상 사례).
- 증여재산가액은 시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다.
- 수원 영통구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 망포동 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수 증여세 전문세무사가 따지는 쟁점
영통구 남쪽 망포동은 망포역 주변으로 2010년대 후반 입주한 신축 대단지가 모여 있고, 화성 동탄과도 가깝습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 기준금액 | min(시가 × 30%, 3억원) | 시가 산정 자료 |
| 증여재산가액 | 시가 - 대가 - 기준금액 | 매매계약서 |
| 평가기간 | 거래일 전 6개월 ~ 후 3개월 | 실거래가, 감정평가서 |
| 합산 | 10년 안 같은 분 증여 합산 | 과거 증여세 신고서 |
| 추정과의 관계 | 대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정 | 대금 이체 내역 |
계산 사례: 9억 4,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
자녀가 수원 망포동에 있는 부모님 아파트를 시가 11억 1,000만원보다 낮은 9억 4,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 9,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 4억 2,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 3억 3,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 9억 4,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 9억 4,000만원 | 9억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 7,000만원 (15.3%) | 1억 7,000만원 (15.3%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 11억 1,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 11억 1,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 2억 5,608만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 11억 1,000만원 (3.5%) | 11억 1,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 3,885만원 | 4,440만원 |
| 가족 전체 세금 | 3,885만원 | 3억 48만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 8년 전 6억 2,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 3,885만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 11억 1,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 2억 5,608만원과 증여 취득세 4,440만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 2억 6,163만원입니다.
수원 망포동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
계약금·중도금·잔금을 계약서에 적은 날짜에 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보내세요. 현금으로 주고받은 대금은 입증이 거의 불가능합니다.
신고 뒤 소명과 경정청구
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
수원 망포동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 영통구
- 규제지역
- 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
- 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
- 시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 망포동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
증여세를 냈는데 취득세도 내나요?
네. 증여세와 취득세는 별개입니다. 2026년부터는 배우자·직계존비속에게서 30%·3억원 이상 싸게 사면 취득세도 증여 취득으로 계산합니다.
저가양수 증여세는 얼마인가요?
시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.
시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?
차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.