수원 매교동 저가양도 양도세 전문세무사, 5% 기준과 중과 여부를 함께 보세요

저가양도 양도세 쟁점 정리

수인분당선 매교역이 있는 팔달구 매교동은 재개발로 대단지 신축 아파트가 들어선 곳입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 2주택 부모님의 11억 7,000만원 아파트

부모님이 집 두 채 가운데 수원 매교동에 있는 아파트(시가 11억 7,000만원)를 자녀에게 팔려고 합니다. 시가의 96%와 80% 두 가격으로 계산했습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 4년 전 9억 1,000만원에 산 이 집 말고 집이 한 채 더 있는 2주택자로 보았습니다. 조정대상지역 2주택 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다.

11억 2,000만원에 팔면 차이가 5% 미만이라 거래가로 양도세를 계산해 1억 1,045만원이고, 9억 4,000만원에 팔면 시가로 다시 계산해 1억 4,235만원입니다. 파는 쪽 세금은 싸게 판다고 줄지 않고, 사는 자녀의 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 이 집은 조정대상지역 주택이라 중과가 붙어, 중과가 없을 때의 양도세(거래가 11억 2,000만원 기준 5,778만원)보다 크게 늘어납니다.

수원 매교동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
• 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.

수원 매교동 지역 확인 사항

지역

수원 팔달구

규제지역

수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 세류동, 수원 인계동, 수원 행궁동, 수원 팔달구

• 주거용 오피스텔과 분양권도 주택 수에 들어갈 수 있으니 빠짐없이 세세요.
• 중과 완화 정부안이 국회를 통과하면 2026년 중과분도 환급될 수 있어 신고서와 납부 영수증을 보관하세요.
• 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.

수원 매교동 저가양도 양도세 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 매교동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문