수원 매교동 저가양수 증여세 세무사, 증여재산가액부터 계산하세요

저가양수 증여세 전에 챙길 것

수인분당선 매교역이 있는 팔달구 매교동은 재개발로 대단지 신축 아파트가 들어선 곳입니다.

• 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
• 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
• 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).

지역

수원 팔달구

규제지역

수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 세류동, 수원 인계동, 수원 행궁동, 수원 팔달구

계산 사례: 시가 12억원 아파트의 3억원 기준

시가 12억원인 수원 매교동 아파트입니다. 이 정도 가격대에서는 “30%까지는 괜찮다”는 말이 맞지 않습니다. 시가의 30%는 3억 6,000만원이지만 기준은 그보다 적은 3억원이기 때문입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 4년 전 9억 4,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 1,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 6,080만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 4,000만원에 사면 차이 3억 6,000만원에서 3억원을 뺀 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 97만원까지 붙습니다.

수원 매교동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

진행 순서

1. 시가 확정: 고가 아파트는 거래가 적어 감정평가로 시가를 정하는 경우가 많습니다.
2. 3억원 선 계산: 시가에서 3억원을 뺀 금액보다 높게 거래가를 정합니다.
3. 국세청 감정 대비: 신고 후 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정할 수 있어 근거 자료를 남깁니다.
4. 대금 마련: 거래가가 커서 자금조달계획서 증빙이 중요합니다.
5. 신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

놓치기 쉬운 것

• 국세청은 고가 아파트·단독주택의 상속·증여 신고가액을 감정평가로 다시 확인하는 사례를 늘리고 있습니다.
• 시가와의 차이를 3억원보다 조금 적게 정할 때는 시가가 나중에 올라가 다시 계산될 여지를 감안해 여유를 두세요.
• 10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.
• 증여세를 낸 저가양수 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더해지니 신고서를 보관하세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 매교동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문