- 시가 4억 7,000만원 아파트를 3억 5,000만원에 사면 증여세는 없고, 3억원에 사면 가족 전체 세금이 1,269만원 늘어납니다(가상 사례).
- 조정대상지역 안 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 12%이고, 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 준 경우에는 3.5%입니다.
- 수원 권선구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
- 수원 세류동 가족 간 매매 취득세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수원 세류동 가족 간 매매 취득세 세금상담에서 많이 묻는 질문
수원역 남쪽 권선구 세류동은 세류역과 수원비행장 사이의 오래된 주거지로, 다세대·단독주택과 소규모 아파트가 많습니다.
- 85㎡ 이하는 다른가요?
- 농어촌특별세가 없어 합계 세율이 조금 낮습니다.
- 신고 기한은요?
- 유상은 잔금일부터 60일, 증여는 달 말일부터 3개월입니다.
- 30% 싸게 사면 취득세는 얼마인가요?
- 시가인정액에 증여 세율 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)입니다.
- 25% 싸게 사면요?
- 유상 세율이지만 과세표준은 시가인정액입니다.
계산 사례: 시가 4억 7,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때
부모님이 수원 세류동에 14년 전 2억원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 4억 7,000만원입니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.
거래가를 시가의 74%인 3억 5,000만원으로 할 때와 64%인 3억원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 거래가 3억 5,000만원 | 거래가 3억원 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 3억 5,000만원 | 3억원 |
| 시가와의 차이 | 1억 2,000만원 (25.5%) | 1억 7,000만원 (36.2%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 4억 7,000만원 | 시가 4억 7,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 5,828만원 | 5,828만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 2,900만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 4억 7,000만원 (1.3%) | 4억 7,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 611만원 | 1,880만원 |
| 가족 전체 세금 | 6,439만원 | 7,708만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 14년 전 2억원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.
두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 4억 7,000만원으로 계산되어 똑같이 5,828만원입니다. 차이가 26%인 3억 5,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 4억 7,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 2,900만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 1,269만원 더 많습니다.
수원 세류동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
가족에게 판 가격이 시가보다 5% 이상(또는 3억원 이상) 낮으면 시가로 다시 계산합니다. 거래가를 낮춰 줄일 수 있는 것은 사는 쪽이 낼 돈뿐입니다.
상담 전에 준비할 서류
- 같은 단지 실거래가 또는 감정평가서
- 사는 분 세대의 주택 보유 현황
- 전용면적과 공시가격이 나온 서류(건축물대장, 공시가격 열람)
- 매매계약서와 대금 이체 내역
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
수원 세류동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 권선구
- 규제지역
- 수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 수원 권선구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
- 수원 권선구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 2월 21일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
수원 세류동 가족 간 매매 취득세 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 세류동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 4억 7,000만원 아파트를 자녀에게 3억 5,000만원에 팔면 증여세가 있나요?
차이가 26%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.
조정대상지역 증여 12%는 언제 적용되나요?
조정대상지역 안에 있는 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여로 취득할 때입니다. 1세대1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 준 경우는 3.5%입니다.
취득세 신고는 어디에 하나요?
부동산이 있는 시·군·구에 신고하고, 위택스로도 신고할 수 있습니다. 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안입니다.
2026년부터 가족 간 매매 취득세가 어떻게 바뀌었나요?
배우자·직계존비속 사이에서 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)를 매깁니다.