- 시가 6억 9,000만원 아파트를 5억 2,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 4,000만원에 사면 가족 전체 세금이 7,894만원 늘어납니다(가상 사례).
- 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.
- 수원 팔달구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 우만동 저가양도 양도세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수원 우만동 저가양도 양도세의 쟁점과 판단 기준
수원월드컵경기장이 있는 팔달구 우만동은 아주대학교와 가깝고, 오래된 아파트 단지와 단독·다세대주택이 섞여 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 특수관계인 범위 | 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등 | 가족관계증명서 |
| 부당행위 판정 | 시가 - 거래가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 시가 산정 자료 |
| 시가 평가기간 | 양도일 전후 각 3개월 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 비과세 | 시가 기준 12억원, 보유·거주 요건 | 주민등록초본 |
| 다주택 중과 | 조정대상지역, 2026년 5월 10일 이후 양도 | 주택 보유 현황 |
계산 사례: 시가 6억 9,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때
수원 우만동에 있는 시가 6억 9,000만원의 아파트를 부모님이 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 부모님은 12년 전 이 아파트를 2억 9,000만원에 샀습니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.
거래가를 시가의 75%인 5억 2,000만원으로 할 때와 64%인 4억 4,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.
| 항목 | 거래가 5억 2,000만원 | 거래가 4억 4,000만원 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 5억 2,000만원 | 4억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 7,000만원 (24.6%) | 2억 5,000만원 (36.2%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 9,000만원 | 시가 6억 9,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 2억 3,382만원 | 2억 3,382만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 4,300만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 9,000만원 (1.96%) | 6억 9,000만원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,352만원 | 9,246만원 |
| 가족 전체 세금 | 2억 4,734만원 | 3억 2,628만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 12년 전 2억 9,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 9,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 3,382만원입니다. 차이가 25%인 5억 2,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 9,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 4,300만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,894만원 더 많습니다.
수원 우만동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
수원 우만동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 팔달구
- 규제지역
- 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
- 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
- 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 우만동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 6억 9,000만원 아파트를 자녀에게 5억 2,000만원에 팔면 증여세가 있나요?
차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.
다주택자가 자녀에게 팔면 중과되나요?
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과됩니다. 가족에게 판다고 달라지지 않고, 양도가액도 시가로 계산될 수 있습니다.
양도세 신고는 누가 어디에 하나요?
파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.
가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?
차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.