수원 율전동 저가양수 증여세 세무사 시가 대비 거래가 기준

핵심 요약

시가 6억 9,000만원이면 6억 5,550만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 율전동 저가양수 증여세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 율전동 저가양수 증여세, 세무사가 먼저 보는 것

성균관대역이 있는 장안구 율전동은 대학가 원룸·다가구주택이 많고, 역 주변에는 아파트 단지도 있습니다.

증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 천천동, 서수원, 수원 구운동, 수원 장안구

계산 사례: 시가 6억 9,000만원 단독주택의 거래가별 기준

시가 6억 9,000만원인 수원 율전동 단독주택을 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
6억 7,000만원	2.9%	거래가	0원	유상(거래가)
6억 6,000만원	4.3%	거래가	0원	유상(거래가)
5억 9,000만원	14.5%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 9,300만원	28.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 8,300만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
4억 1,000만원	40.6%	시가	7,300만원	증여 취득(시가인정액)

시가 6억 9,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 6억 5,550만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 6억 5,550만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 4억 8,300만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 율전동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

시가는 하나로 정해 두세요

양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.

기준선 확인 순서

시가 후보 모으기: 거래일 전 6개월부터 같은 단지·비슷한 면적 거래를 모읍니다.
감정평가 검토: 비교할 거래가 없거나 들쭉날쭉하면 감정평가로 시가를 정합니다.
기준선 계산: 5% 선(6억 5,550만원)과 30%·3억원 선(4억 8,300만원)을 구합니다.
대금 마련 확인: 정한 거래가를 사는 분이 실제로 낼 수 있는지 자금표를 만듭니다.
계약·신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

함께 확인해 둘 것

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.
증여세를 낸 저가양수 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더해지니 신고서를 보관하세요.

수원 율전동 저가양수 증여세, 세무사가 하는 일

양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 율전동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 6억 9,000만원 단독주택은 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 4억 8,300만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 4억 8,300만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

수원 율전동 저가양수 증여세 세무사, 거래가를 정하기 전에 기준선부터 보세요