- 증여재산가액 6,500만원을 취득가액에 더하면 양도세가 4,290만원 줄어듭니다(가상 사례).
- 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
- 수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 수원 율전동 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수 증여세 쟁점 정리
성균관대역이 있는 장안구 율전동은 대학가 원룸·다가구주택이 많고, 역 주변에는 아파트 단지도 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 기준금액 | min(시가 × 30%, 3억원) | 시가 산정 자료 |
| 증여재산가액 | 시가 - 대가 - 기준금액 | 매매계약서 |
| 평가기간 | 거래일 전 6개월 ~ 후 3개월 | 실거래가, 감정평가서 |
| 합산 | 10년 안 같은 분 증여 합산 | 과거 증여세 신고서 |
| 추정과의 관계 | 대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정 | 대금 이체 내역 |
계산 사례: 4억 6,000만원에 산 집을 8억 4,000만원에 팔 때
5년 전 부모님께 시가 7억 5,000만원인 수원 율전동 아파트를 4억 6,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 6,500만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 8억 4,000만원에 팔 때의 양도세입니다.
| 항목 | 증여재산가액을 빼먹은 경우 | 취득가액에 더한 경우 |
|---|---|---|
| 파는 가격 | 8억 4,000만원 | 8억 4,000만원 |
| 취득가액 | 4억 6,000만원 (대금만) | 5억 2,500만원 (대금 + 증여재산가액) |
| 양도차익 | 3억 8,000만원 | 3억 1,500만원 |
| 장기보유특별공제 | 0원 | 0원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 2억 2,062만원 | 1억 7,772만원 |
자녀가 5년 전 시가 7억 5,000만원인 집을 4억 6,000만원에 사면서 증여재산가액 6,500만원에 증여세 146만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 4,290만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.
수원 율전동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
수원 율전동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 장안구
- 규제지역
- 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 증여재산가액이 없는 저가 매수(차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만)는 실제 낸 대금이 취득가액입니다.
- 팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
- 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 율전동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.
시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?
차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.
30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?
차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.
증여세 신고는 누가 하나요?
사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.